1-房地产企业开发模式研究1536417034.docVIP

房地产开发企业及房地产项目 典型开发模式研究 深圳天方地产顾问机构 目 录 第一部分：土地一级开发模式 1、以政府为主的模式 2、以民间为主，政府辅助支持的模式 第二部分：房地产企业的开发模式 1、我国房地产企业开发模式的发展历程 1．1、简单住宅楼宇开发 1．2、住宅小区开发 1．3、大规模住宅小区开发 1．4、社区综合开发 2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。 2．1、“地头蛇型” 2．2、“过江龙型” 3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。 3．1、纵向重叠的混合开发模式 3．2、开发模式 4、按商业模式分，又可以分为三种模式。 4．1、沃尔玛模式 4．2、百货公司模式 4．3、精品店模式 第三部分：房地产项目的典型开发模式 　1、我国房地项目开发模式的演进历程 1．1、短平快的合作开发模式 1．2、小而全的多项目开发模式 1．3、精耕细作的成片开发模式 2、房地产项目典型开发模式浅析 2．1、郊区住宅项目开发模式 2．2、社区综合项目开发模式 2．3、复合式地产项目开发模式 2．4、别墅项目开发模式 2．5、豪华高尚社区项目开发模式 2．6、精品住宅项目开发模式 2．7、康居工程项目开发模式 2．8、经济适用房项目开发模式 2．9、绿色住宅项目开发模式 2．10、生态园林项目开发模式 2．11、智能小区项目开发模式 2．12、景观住宅项目开发模式 2．13、旅游房地产项目开发模式 2．14、专业化连锁开发模式 2．15、文化主题项目开发模式 第四部分：房地产项目的创新开发模式 1、大规模定制开发模式 1．1、大规模定制的定义和核心思想 1．2、大规模定制在开发上的运用 1．3、大规模定制的房地产营销理念 1．4、展望大规模定制的房地产开发 2、地产商与商业巨头联姻开发模式 3、独立住宅供应开发模式 4、新生态开发模式 引言： 什么是模式？模式，英文为pattem，指的是解决某一类问题的方法论。把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度，即成为模式。Alexander关于模式给出的经典定义是：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。通过这种方式，你可以无数次地使用那些已有的解决方案，无需再重复相同的工作。模式有不同的领域，建筑领域有建筑模式，软件设计领域也有设计模式，教学领域有教育模式，当一个行业或领域逐渐成熟的时候，自然会出现很多模式。房地产行业当然也不例外。那么，为什么要用模式呢？因为模式是一种指导。在一个良好的指导下，可以帮助我们更好的完成任务，达到事半功倍的效果。而且会得到解决问题的最佳办法。 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人力生存的物质环境的一种活动。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂，对开发商的战略眼光和操作技巧有了越来越高的要求，在大浪淘沙的过程中，许多优秀的房地产企业针对企业规模、企业经营战略、项目自身特点等等方面贡献了各种各样极具价值的开发模式。 第一部分：土地一级开发模式 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，是该区域的土地达到成熟的开发建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大的影响。 1、以政府为主的模式 组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保，统一征地，统一开发。具体做法有以下三种： 1．1、将开发的熟地以成本（含管理费用）价交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖等方式出让。其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。 1．2、由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。 1．3、城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将以出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用，投资者在土地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例，专项用于改善园区范围内的大市政条件，余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发的成本。 2、以民间为主，政府辅助支持的模式 组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内