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房地产价格分析和建议 （张悦 产业经济学 201001002） 金融危机给中国经济造成了极大的冲击，房价也一度出现触底，到2009年全国各主要城市土地及房地产市场出现明显回升，土地供应量和监测地价、商品房交易量和交易价格均明显上升，特别是深圳、宁波、上海等一、二线城市的地价和房价甚至都出现了较大反弹。由于消费者信心逐渐增强，国家也实行了一系列的政策刺激经济的复苏，房价也在经济好转的情况下，开始一路飙升。 房价的居高不下成为困扰民生的一个大问题，在中国，人们安土重迁，并且对房子有着极其特殊的感情，认为有了自己的房子才是有了真正的家，这是一个传统，是一种无意识的文化传统的一部分。高高在上的房价绑架了我们的GDP,绑架了年轻的一代80后，甚至影响到了整体的价值观。当住房问题已经基本覆盖了真个社会，房价凌驾在大多数人们的头顶之上的时候，政府应该出面应有的责任，对市场局面进行调控。 一．近年来国家的房地产调控政策 2010年月日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。年月日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于％。年月日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“月内付清地价％”等条土地调控政策。年月日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策年月日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于％，贷款利率不得低于基准利率的倍．对购买首套住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于％。存款类金融机构人民币存款准备金　政府工作报告提出“改税收制度”。财政预算报告也指出，要稳步推进税改革试点。各种迹象表明，房产税改革全面推开已“箭在弦上”。 国土资源部6月18日消息根据国土部、发改委日前联合发布的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。《限制用地项目目录(2012年本)》明确规定住宅项目容积率不得低于1.0，类房地产项目首次列入必威体育精装版颁布实施的限制、禁止用地项目目录。 2000 1948 6280.0 987 6.21 2001 2017 6859.6 1030.2 6.21 2002 2092 7702.8 1064.2 5.76 2003 2197 8472.2 1111 5.76 2004 2608 9421.6 1216.1 6.12 2005 2937 10493.0 1232.5 6.39 2006 3119 11759.5 1280.0 4.14 2007 3645 13785.8 1353.9 5.85, 2008 3576 15780.8 1340.0 6.93 2009 4459 17174.7 1442.0 5.94 2010 4725 19109.4 1533.0 6.10 图一 对以上变量做回归分析得到，图二 图二 图三 从图中可以看出，拟合度还是相当高的，从变量的系数中我们可以发现，房价的高低是和人均可支配收入以及建造成本是成正比的关系，而且同银行的长期贷款的利率成反比关系。 影响房价的原因是多方面的，近年来，中国的经济发展速度快，人民的收入也有了大幅度的提高，居民的购买加大了，这在一定程度上推动了房价上涨。第二，中国城市化进程加快，大批人口涌入城市，也抬高了需求。第三，国际热钱的大量流入也是一个不容忽视的原因。由于我国的城市化差异，使得我国的一线城市发达程度远远大于二三线城市。境外资本又热衷于投资高档物业，所以一线城市的经济发达程度吸引了大量的境外资本流入，而对二三线城市，特别是小城镇，外资的投入量少之又少，这样又加剧了地区的差异，诱发了社会不稳定的因素。第四，由于政的多重角色性，不可能总是一个理性的政府，权力寻租的行为时常发生，并且，土地出让不合理却可以加大政府的收入，带来利益。另外，房地产的循序发展，房价高升，一片欣欣向荣的景象可以给地方政府官员带来地方GDP增长，提高他们的业绩。 三．房地产调控措施 第一，通过上面的实证分析，可以看出，房屋的建造成本是值得注意的一个因素。在我国，经济粗放型增长早已经引起了注意，领导人近年来提出可持续发展等理念，GDP也不再是唯一