房地产发展投资决策与机会选择提纲【房地产策划师培训全课程系列】.docVIP

房地产发展投资决策与机会选择（提纲） 南京大学商学院 葛扬 房地产投资决策的意义 房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。 是房地产开发公司能否生存的关键 是房地产开发公司不断发展的关键 是房地产开发公司不断提升品牌的关键 房地产发展投资决策的影响因素 国民经济发展 宏观经济政策（短期、长期） 地方相关政策法规 城市收入水平和增长速度 住宅的自然需求 城市化发展状况 房地产投资决策的内容 房地产投资决策可从宏观投资决策和微观投资决策两方面来考虑。 确定房地产投资的目标 拟订房地产投资方案 测量风险 制定房地产投资的可行方案 分析与评价 选择方案 房地产投资决策的原则 经济效益原则 获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。 科学化、民主化原则 房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。 系统性原则 影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和有哪些信誉好的足球投注网站各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。 时间性原则 投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。 风险控制的原则 房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。 责任制原则 所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推委的责任。 选择性原则 房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。 房地产投资决策方法 确定型决策方法 应用确定型决策需具备的条件： 可供决策的可行方案有若干个； 未来的经济事件的自然状态是完全确定的； 每个方案的结果是唯一的，并可计量。 风险型决策 进行风险型决策应具备以下几个条件： 要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）； 要有两个或两个以上可供选择的方案； 每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态； 不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算； 决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。 不确定型决策方法 房地产投资决策的程序 房地产投资项目的决策程序，是指房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。 发现问题 决策是针对所需要的问题而进行的，所以发现问题并分析其产生的原因、进而找出解决问题的症结是房地产投资决策的起点。 确定目标 在发现了经营问题之后，就要进行调查研究，具体分析，一一弄清问题的性质、特点和范围，尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来，找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目标。 针对性（Pertinency） 明确性（Definitude） 层次性（Hierarchy） 拟制方案 拟制供决策者选用的各种可能行动方案是房地产投资决策的重要环节。在确定房地产投资决策目标之后，就应充分发动公司有关人员收集、掌握丰富的信息，集思广益，科学论证，精心设计，拟制各种备选方案，供进一步选择。 拟制方案时，需注意以下两点： 整体的详尽性 相互排斥性 分析评价 方案的分析评价（Andysis Weighting）就是对每一个备选方案，在进行选择之前对其有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的房地产投资目标进行比较，做出评价。 限制因素分析 潜在问题分析 综合评价 选择方案 选择方案（Selection Scheme）是整个经营决策的中心环节，也是经营决策者的重要职责。它集中体现了房地产经营决策者的经营艺术和素质。 实施追踪 经营决策的实施是一个动态的，依赖于时空变量和环境变量的复杂过程。因此，在实施过程中必然会碰到新问题，会出现变化的情况和决策目标偏离现象。这就要求决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，以保证房地产投资决策的目标最终得以实现。 反馈控制 追踪决策 南京各片区投资开发机会选择 城中片： 成熟繁华片区，稀缺性不断提高，需求旺盛，价格持续走高。 河西片： 政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应时间集中，十运会后销售压力将凸现。 城东片： 山水自然生态