影响抵押房产变现价值的例外因素.ppt

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影响抵押房产处置价值的五个方面 风险管理部 2010年7月 概念 预期市场价值,即评估价值。 处置价值,即变现价值。 覆盖贷款本息的价值。 理想状态: 预期市场价值≤处置价值覆盖贷款本息的价值。 实际现状: 预期市场价值处置价值覆盖贷款本息的价值。 处置价值在覆盖贷款本息前的两大支出 预期市场价值——处置价值——覆盖贷款本息的价值 影响抵押房产处置价值的五个方面 预期市场价值——处置价值——覆盖贷款本息的价值 预期市场价值与处置价值之间考虑因素 评估的价值倾向 预期市场价值实际是指贷款发放时的评估价值,贷时评估与拍卖评估的价值倾向往往会发生变化。 贷时评估时: 借款人的强势和客户经理的助推,容易推高评估价值。 拍卖评估时: 银行的预期和评估人的谨慎,往往会出现低于贷时评估价值的现象。 预期市场价值与处置价值之间考虑因素(续) 拍卖市场的人为操控 抵押房产的处置局限于拍卖市场。 拍卖市场的二拍、三拍接盘现象非常普遍。 拍卖市场信息公开的局限性。 拍卖市场已经形成固定投机客的联手操盘。 即使起拍价再合理,也会出现二拍接盘现象。 预期市场价值与处置价值之间考虑因素(续) 常住户口迁出有可能难缠 包括常住人员和常住户口。 常住人员和常住户口的迁出有时是一个非常棘手的问题。 住房与常住人员和户口不直接关联。 抵押房产处置不涉及常住人员和户口。 常住人员和户口的硬性迁出,需要另行起诉和执行(难度非常大),或采取非常手段。 预期市场价值与处置价值之间考虑因素(续) 租赁行为的严重干扰 租赁行为一旦成为抵押房产处置的障碍时,就会使处置价值大打折扣。 承租人的“确认函”不能保证租赁行为的不改变。 租赁行为的致命伤:租金低、期限长,以及出租人与物业管理为同一人。 租赁行为的猫腻:阴阳合同、帐外支付、提前收租,以及二房东风险屏蔽。 预期市场价值与处置价值之间考虑因素(续) 法院“平衡”和“维稳”的政治倾向 法院“平衡”和“维稳”的政治倾向,将直接造成处置价值不能实现,或银行贷款本息就是不能被完全覆盖,即银行部分债权不被确认。 正在生产或办公的房产有可能不执行。 一套住房不能执行(大房换小房只是一种理想的处置方式)。 家庭困难、其他债权等都将成为法官不执行,或免去我行部分债权的理由。 律师费、处置后至归还银行贷款期间的利息、罚息等,总有部分债权不被确认。 预期市场价值与处置价值之间考虑因素(续) 结束语 谢 谢! * * 两者之间必须考虑两大支出项的扣除: 一是,费用。 包括起诉费、执行费、评估费、拍卖费,及律师费; 二是,税收。 包括营业税、印花税、所得税、土地增值税。 两者之间应考虑多种因素,尤其是如下五方面: 一是,评估的价值倾向。 二是,拍卖市场的人为操控。 三是,常住户口迁出有可能难缠。 四是,租赁行为严重干扰。 五是,法院“平衡”和“维稳”的政治倾向。 提示 预期市场价值低于处置价值,一般在抵押房产的时间价值短期内大幅递增才会出现。 当前,房产市场非常敏感,结构性的调整不可避免,部分抵押房产的时间价值有可能走低。对此,我们务必引起重视。 正确认识抵押房产的预期市场价值(评估价值)、处置价值(变现价值)和覆盖贷款本息的价值,确保风险保障底线。 抵押房产要有所选择,抵押率设置要谨慎,即根据不同的抵押房产设置不同的抵押率,同时要充分看重抵押人的品德和配合意愿。 重视和把握借款人的第一还款来源,认真学习和实践“三个办法,一个指引”,确保信贷资金安全。

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