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[邹涛房产理财实战研究系列作品] 邹涛:中国老百姓买房的5大致命误区 文/邹涛（房产理财专家/邹涛私募基金管理人兼首席研究员） （说明：本文为邹涛在邹涛房产理财俱乐部内部VIP会员交流会上的发言材料原创，邹涛才疏学浅，懵懂无知，不敢对公众构成任何买卖建议，风险自负。本实战文章为邹涛多年投资理财实战心得感悟，适用于全国范围内的任一城市老百姓买房时参考，独家友情奉献刊发在腾讯邹涛官方博客，邹涛所有投资理财实战文章都是牺牲睡觉时间义务为千千万万渴望安居乐业的普通百姓而作，码字非常辛苦，从不敢求任何回报。但请在转载时尊重劳动成果注明出处） ???? 在邹涛多年的本着“致力于居者有其屋”理念的一线调研实战中，无论是三年不买房行动还是万人购房团万人团购网、无论是邹涛REITS还是邹涛房产理财俱乐部，无论是在邹涛官方QQ群还是在邹涛ＶＩＰ投资俱乐部，邹涛每天都要接触全国各地形形色色的卖房者和买房者，在定期举行的万人购房团与邹涛REITS房产理财俱乐部VIP内部研讨会上，邹涛发现在购房问题上，深深地感到很多善良的老百姓对于购房知识是基本缺失的，有的甚至连最明显的陷阱也看不出，更不用说“对付”那些卖方市场上的经过专业营销策划高手培训后的“销售手段”了，普通老百姓在买房时成为任人宰割的羔羊也就很自然了。 ????房地产市场上充斥了太多形形色色的“专家”，很多都是站着说话不腰疼的角色，有的是官方的政治传声筒，有的是房地产业链上的直接受益者，还有的只是为了迎合百姓心理的情绪化宣泄，而更多的，连自己都没签过哪怕是一次购房合同体验过一线的真实民意现状，当这个市场上的大多数人被利益的言论所左右的时候，最后受伤的永远是无数善良的老百姓。而真正提供实际操作经验让买房者减少损失的却少之又少。最可悲的是，一些市民总是对所谓的专家言论只根据自己的喜好来评价和决策，最后深受打击，精神和经济都白白遭遇损失。 我想，任何一个有良知和责任感的公民，都有一种责任和义务，要为大家做点什么。 那么，在这个商业利益至上的浮躁社会里，作为普通老百姓如何才能在买房问题上做到知己知彼？如何才能避免陷入那些让自己上套的致命误区？如何才能学会和掌握一些最简单最真实最实用的购房经验和技巧不至于让自己白白损失血汗钱呢？根据邹涛多年来的实践、暗访和调研，在此为万人购房团和万人团购网的会员朋友分享几点实战经验，希望对大家购房决策时有所实际帮助： 中国老百姓买房的致命误区之一：买房总是知己不知彼。 具体表现在： 1、不看清楼盘的营销手段： (1)谁在售楼处卖楼：严格来说，很多购房者到现在都还不知道，在中国几乎所有的楼盘售楼处现场的售楼人员，其实并不是开发商的人而是代理中介公司的员工（也有个别楼盘属于开发商自己在卖），一般来说，一个楼盘有投资商、开发商、承建商（包括规划、设计、景观等）、销售商（包括营销推广商）。其中投资商负责筹集楼盘建设资金，开发商只负责项目的整体开发运作；承建商即建筑商负责楼盘的具体施工；房地产行业的规则是，大部分楼盘建设好后开发商本身并不会直接去卖楼，而是会找一家楼盘销售代理中介公司由其负责整体销售，一般是按楼盘总销售平方面积进行核算，开发商按项目总销售面积支付给代理销售公司作为总代理费用，这其中，代理中介公司需要支付现场售楼人员千分之1-3的卖楼提成（根据项目的不同而异）。比如说：现场售楼人员卖一套100万价格的房子，这里价格面至少有1-5万元是属于代理佣金等营销费用的。事实上这些代理费用、售楼人员的佣金等费用最终还是加在羊毛（购房者）身上的。一些比较稀有畅销的楼盘，开发商还会收取代理公司的保证金作为对代理中介公司的制约。开发商与代理公司商定销售代理费用签订代理销售合作协议后，由该中介公司负责楼盘的具体现场接待看房、签约等事宜。所以大家在楼盘售楼处现场看到得售楼人员是中介公司派出的人员，有的楼盘售楼处售楼人员会直接用其代理公司的名片，但一些楼盘的中介人员为迷惑购房者以方便销售，连名片都只会印“XX楼盘销售中心的字样，给购房者造成他们就是开发商的人的误区。中国楼价之所以高，跟楼盘的营销代理费用也有一定关系，但一直以来，开发商还是要依赖代理公司卖楼，当然，未来开发商把楼盘实行直销降低中间代理营销费用应该是一种大的趋势（比如团购、定向销售、集团式销售）。 因为中介售楼人员的基本工资都很低，一般都是靠卖楼拿佣金，所以很多售楼人员在具体的销售过程中就会不负责地夸大其词、乱许诺、乱承诺以促进成交，楼盘卖完后他们就撤了，那些当初卖楼时说得很好的什么规划啊承诺啊统统见鬼去了当然也就与他们无关了（这一点在调查中邹涛发现一些开发商也比较头疼，因为最后是开发商来“擦屁股”）。 （2）傻乎乎地去做诚意登记与VIP登记：很多老百姓也许会很奇怪，为什么一些楼盘房地产商敢开那么高的价？这一大创举就要归功于那些