物业管理完全手册.docVIP

一．物业管理及其常识 1.什么是物业 物业一词是由英语Property引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的概念。我们现在说的物业实际上是指可以实施物业管理的有价的土地附属物，它往往是单元性房地产的称谓，包括住宅小区、厂房仓库、写字楼、酒店公寓、公用设施及建筑地块等，是一个狭义的范畴。 2.什么是物业管理 我国《物业管理条例》第一章第二条规定：物业管理“是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 3.物业管理有什么作用 通过物业管理和服务，可以发挥物业最大的使用功能，使其保值、增值并为业主和使用人提供卫生、清洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的统一和谐与稳定增长。同时，物业管理作为房地产行业的一个重要环节和组成部分，越来越被大多数购房者所关注，已经成为购房意向中的重要因素。 4.物业管理属于什么行业 物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。 5.物业管理行业具有什么特征 随着人们对居住空间需要的日益增长，发展商在建筑理念、规划设计、公用配套、公用设施、物业景观等方面进一步适应消费者的需要，房地产行业的快速发展给物业管理提供了广阔的市场空间，物业公司可以通过招投标方式，根据物业合同的约定，提供物业管理服务。 随着社会经济的发展，业主已经不能满足于通常意义上的安全、清洁、水电暖供应等物业管理服务，诸如文化娱乐、互相交流与沟通、环境绿化、办公智能化、个人知识更新、家庭办公、提高艺术修养、营造良好的文化氛围等已逐渐成为业主追求的新时尚和新需求。这些需求给物业管理提供了广阔的能动空间，物业公司尽可以依托物业条件，以提供设备维护、组织活动、办公服务、知识培训、资料宣传、业务介绍等形式，创建新的服务项目，通过全新项目的物业管理服务，一方面促进物业稳定增值，另一方面物业公司也可以不断发展壮大。 随着社会生产力的发展，城市居民下岗或失业、农村剩余劳动力闲置等问题日益严重，如何解决这一问题的保持社会稳定是摆在各级政府面前的一件大事，而物业管理行业恰恰能提供大量的劳动密集型工作岗位来安置劳动力。 6.物业管理有哪四大要素 物业管理由物业管理企业、业主（使用人）、物业管理服务项目和物业管理服务实施对象四大要素所组成。 7.物业管理的目的是什么 物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使物业保值、增值，并为业主和使用人提供整洁、安全、文明、舒适的生活和工作环境。 8.物业管理服务的基本内容包括： （1）常规性的公共服务。主要是保洁、保安、消防、绿化、公共设施维护保养、车辆管理、物业档案建立与保管、代业主（使用人）反映有关问题、处理突发性事件等。 （2）针对性的专项服务。主要是中介租售、代收费用、家政服务、社区文化等。 （3）委托性的特约服务。主要是按照业主（使用人）特别要求的服务项目、标准等提供有偿服务。 9.物业管理服务的范围如何确定 物业管理就是以经济手段来管理物业，运用现代管理科学、先进的维修养护和服务手段，为业主或使用人提供综合、优质的有偿服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。它包括的范围有： （1）物业的维修与修缮服务。以对房屋及设备的维护管理来保证房屋及设备在正常状态下使用，并通过科学、正确的使用，延长使用年限，减少自然淘汰，充分房屋及设备的效用，以维护业主（使用人）的合法权益。 （2）绿化养护服务。制订和实施物业管理区域内的绿化环境方案，为业主 （使用人）提供一个温馨、幽雅的生活环境。 （3）清洁保洁服务。为业主（使用人）提供一个高标准的清洁卫生环境， 满足业主（使用人）的居住环境。 （4）治安防范服务。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理，配合公安机关维护物业管理区域正常生活秩序和业主（使用人）的人身、财产安全的特约管理服务，制订并落实有关治安防范措施。 （5）车辆交通管理服务。对物业管理区域内的主要通道、停放车场地及设施的管理服务。 10.物业管理服务的双重职能是什么 物业管理服务具有服务和管理双重职能。 物业管理的行业职能要求物业公司不但要做好物业的设备运行和维修、治安防范、保洁和绿化等服务，而且要根据有关法律文件的规定，调解业主之间的矛盾与纠纷；监督业主的装饰装修行为；对业主的违章和违规行为进行处理；通过社区活动和其他有效方式加强住户之间的互相联系、创建社会主义精神文明等。可见，为营造安全、舒适、方便、高效、优雅的物业环境，物业管理公司必须使物业服务和社区管理双重职能。 11.物业管理服务有哪些特殊的要求 （1）物业管理服务的时效性：指服务的及时和省时。 （2）物业管理服务的功能性：保安、消防、保洁、车辆保管、公共设备及公用设备的正常使用等。 （3）物业管理服