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物业管理基本制度与政策 第一章物业管理概述 第一节物业管理的概念 1、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、对于房屋等建筑户的管理，可以根据不同情况采取不同的方式：选聘，自管及委托。 3、《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。 4、作为建筑物的所有权人（业主），可对建筑物形式占有权、使用权、收益权、处分权。 5、业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。如业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定进行。 6、物业管理活动的基础是物业服务合同，实质是业主和物业管理企业（双方）就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业企业是根据物业服务合同来提供服务。物业管理活动的前提条件是市场原则。 物业管理的内容是对物业进行维护、保养、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 7、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托（合同外），进行有偿服务。 8、《条例》调整的范围：住宅物业管理活动和非住宅物业管理。 9、《条例》规定住宅物业的建筑单位需通过招投标的方式来选择物业管理企业。 10、《条例》包括城市也涵盖乡村。 11、物业管理的市场化特征：房地产物质形态的演变导致了物业市场状况的演变；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应；物业管理活动应当遵循市场原则；非市场性的房屋管不属于物业管理。 12、《条例》强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。 13、按照社会产业部门划分的标准物业管理属于第三产业。（房地产也属于第三产业） 14、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。 物业管理社会化的基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业管理社会化的必要前提是物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离。 物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。 物业管理最主要的特点是市场化。 物业管理企业是按照现代化企业制度组建并运作，具有明确的精经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。 第二节我国物业管理的产生与发展 1、物业管理起源于19世纪60年代的英国，正值资本主义上升时期，大量农村人口涌入城市。历经了一个多世纪，在全国各地逐渐推行。 2、20世纪初，美国芝加哥建筑管理人协会。 3、物业管理日益被业主和政府重视。 4、我国的物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。 5、1949年后，国家对城市房地产确立了实行国有化的政策。公有住房的总量历经了一个由小到大、再由大到小的演变过程。 6、几十年来我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，符合当时城镇住房制度的要求，是解决城镇居民住当问题方面实行的基本政策和制度。包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。。 7、改革开放前的城镇住房制度主要特征：住房投资是由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金和国家报修包养制度。 8、住房建设、分配、管理都是由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。 9、1978年房地产领域进行了三项改革，城镇住房制度改革，城市土地制度改革、房地产生产方式改革。 10、综合开发后的住宅小区呈现三个特征：数量多、规模大、建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。 11、1998年开始实行住房分配货币化。 12、1981年第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司，挂牌成立。 13、广州东华物业管理公司在实践中完善小区物业管理模式。 14、1993年深圳市开始积极探索物业管理招投标制度。 15、截止到2005年底，物业管理企业超3万家，从业人数突破300万。全国已有近十万物业管理从业人员通过培训。 16、物业管理在实现全面建设小康社会中发挥的作用：实施物业管理有利于促进经济发展；实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；实施物业管理有利于增加就业；实施物业管理有利于维护社区稳定；实施物业管理有利于推动房地产的良性发展。 17、房主消费，四项基本消费包括：住房消费支出；家庭装饰装修、家具家电等消费支出；使用过程中水、电、气、暖等方面的长期消费支出；房屋大中修及设备设施改造以及物业管理消费支出。 18、我国物业行业的发展史 年份 颁发部门/ 召开部门 地区 文件名称 会议名称 目的 备注 1993 深圳市人大 深圳 深圳经济特区住宅小屋物业管