毕节市新农产品批发市场项目调研报告.docVIP

城乡地产毕节市新农产品批发市场 项目调研报告 一.项目技术指标 占地面积 ：32683平方米（49亩） 地块进深 ：约70米 地块宽度 ：约440米 容积率 ：1.2 建筑密度 ：30% 底层占地面积：9805平方米 地上平均高度：4层 总建筑面积 ：约65000平方米（包含根据容积率及密度计算地上面积39218平方米、地下一层不计容积率及密度数据，扣除必要的通道位置后约25000平米方） 土地价格：3185万（平均建面地价分摊812元/平方米） 二．毕节市场现有农贸市场调查数据 1．农贸类批发市场 经营方式 名称 位置 总面积 经营内容 租金 批发 粮油批发市场 市区 1600M2 粮、油 15~18元/ M2/月 批发 果蔬批发市场 市区 4800M2 水果、蔬菜 15~18元/ M2/月 批发 翠屏路日杂批发街 市区 6000M2 日用品、服装、百货 20~30元/ M2/月 批发（在建项目） 八中新建农贸批发市场 市区 5311 M2 水果、蔬菜 在建中 合计 17711 M2 2．农贸类零售市场 经营方式 名称 位置 总面积 经营内容 零售 麻园农贸市场 市区 3450 M2 水果、蔬菜、畜禽、水产品、日杂 零售 桂花农贸市场 市区 3250 M2 水果、蔬菜、畜禽、水产品、日杂 零售 新街市场 市区 4681 M2 水果、蔬菜、畜禽、水产品、日杂 零售 天河市场 市区 2875 M2 水果、蔬菜、畜禽、水产品、日杂 三．本项目的营运模式BOT模式由政府委托开发商开发或者改建，政府拥有产权，开发商拥有一定年限的使用权。这种方式下，开发商将手中的使用权转卖出来。 产权式将农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件，使菜市完全和其他的商业地产一样，产权、使用权、经营权三权合一 主要目标客户——投资买家 这一目标群以中小投资者为主，青睐中低价位的商业投资。由于项目区位因素，这一类型客户以投资做为财富积累的方式，赚取租金，或期待升值后转手赚取中间差价看重——自营性客户 这一目标客户群的主体是农产品批零商贩，其资金主要押在周转资金上，一般租用商铺或者摊位。他们由于长期经营农产品批零业务，对专业市场的功能、管理、格外重视，市场商气和客流量是其购买的主要动因。同时他们大多出身农民，文化层次不高，信任政府背景，购买行为较易受到意见领袖的影响，表现出从众效应，较易受到大众意见影响。 目前农产品批发行业的自营性购房客户比例很小，案例：粮油市场现房开提出不再出租，要求经营户买断已造成经营户群体产生搬迁意向。 3．销售周期长给房开商资金压力风险大 本案土地成本为3185万，加上建筑成本及各项管理、营销成本，投资总额将超过一亿元，销售周期决定资金利用率的高低及最终资金回笼速度，现对毕节投资类商业地产做前期调查如下表 名称 总面积 位置 均价 投资回报方式 投资回报期 倾城 15000平方米 市区 9500元 首年6%，年递增10% 12年 兴隆佳园 6000平方米 新城区 12000元 年7% 14年 中环国际 12000平方米 市区 18000元 半年后销售 滨湖小区 3600平方米 新城区 6000元 金帝豪庭 35000平方米 客车站 6000元 金源达 50000平方米以上 新城区 白金府邸 10000平方米 新城区 峰景丽都 8000平方米 新城区 富丽东方 12000平方米 新城区 怡景新城 35000平方米 市区 瑞丰新城 50000平方米以上 市区 由上表可得分析如下： 按毕节人口100万计算，假设其中1%具体商铺投资能力及意愿，仅以上不完全的商业项目统计已可为每人提供22平方左右的商业面积。商业项目选择范围之广将造成目标客户大量分散，大大拉长商业地产项目的销售周期； 做为农产品批发市场，经营效果才能决定销售速度，本案业态填充完成按最乐观的市场规律估计，至少在建筑完工后三年内，加前期准备及建筑工期共一年，即使销售周期与业态填充同时完也，也将长达四年，期间资金压力对房开商带来的影响，须经相关财务部门进行慎重核算。 五．调研结论与建议 结论： 1．目前本案所处地块与市区之间的距离较远，中间规划中建筑的填充不但需要时间，还可能产生一定变数影响到该地块做为农产品批发市场的定位； 2．毕节内部商圈远远无法满足本案做为农产品批发市场的商业体量； 3．如果做为毕节本地土特产品对外的批发集散地，大交通状况还未满足； 4．做为投资性商业地产，没有明显优势的性价比；且销售周期长，受营运管理质量影响大。 建议： 获得政府对该项目做为农产品批发市场的倾斜性政策支持，如：与“菜篮子”工程挂钩等可使现有农产品批发市场通过