2003-2009历年真题指错题分类汇总.xlsVIP

Sheet6 Sheet5 Sheet4 Sheet3 Sheet2 Sheet1 封面 目录 致委托方函 估价假设和限制条件 估价师声明 估价结果报告 委托方 估价方 估价对象 估价目的 估价时点 价值定义 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 估价人员 估价作业日期 估价报告应用的有效期 估价技术报告 个别因素分析 区域因素分析 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法选用 估价结果确定 二 三 四 五 六 七 八 附件 一 （1）市场法 （2）成本法 （3）收益法 （4）假设开发法 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 1、“估价时间”用语错误，应为估价时点 1、缺少估价原则 1、估价方法中缺少选用的估价方法的定义 1、未说明估价结果的确定的理由 序号 名称 1．致委托人函中没有说明估价时点 2．致委托人函中缺法定代表人的签名 3．估价方法中未说明收益法和市场法的定义 1、结果报告缺估价原则 2、结果报告中缺少估价方法定义 3、估价结果缺少单价。 4、技术报告缺市场背景分析 1、估价结果的确定理由不充分（或权重点取值各50%理由不清） 1、致委托方函中缺少估价时点 2、致委托方函缺少估价报告应用的有效期 1、结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积 1、结果报告估价方法缺少估价方法定义 1、结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。 1、致委托人函中缺少估价目的。 1、结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。 2、结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率等指标。 3、结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。 4、未考虑抵押情况对价值的影响 5、他项权利日期不够具体 1、没有说明估价方法选用理由 1、结果报告中估价目的叙述不清 1、附件缺少房屋共有权证复印件 2、附件缺少估价对象内部照片 3、附件缺少他项权利证明 1.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等 2.估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产 3.估价原则不必考虑谨慎原则 4.估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价[估价结果不应有可能字样] 5.估价报告有效期表述不正确（和06年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”） 1.致委托人函缺估价对象的详细说明 2.致委托人函缺估价报告应用期限 3.致委托人函缺缺法定优先受偿款 4.估价对象权利状况描述不全，未交待有无共有权人，是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明 5.估价对象中土地使用权缺少土地使用权起始年份的说明 6.估价对象缺区位状况介绍 7.估价对象缺现状使用情况说明，如是否有出租、各层使用情况 1.估价依据缺《房地产抵押估价指导意见》 1.估价原则缺谨慎原则 1.估价结果缺变现能力分析 1.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明 1、注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。 选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 交易日期修正 按区域因素修正和个别因素修正 按区位、权益、实物来修正 1．交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高 2．区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比) 3．个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致 4．市场法中没有说明是否包含地下车位的价值 1、市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素不一致。 2、可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正。 3、开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入 1、技术报告可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。 2、比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等是否相近（未对权益状况进行修正） 3、缺少可比实例因素的分析说明（缺少可比实例因素修正系数表） 4、可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。 5、市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。 6、估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。 7、技术报告市场法缺少计算公式（市场法计算比准价格缺少计算过程） 1、市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。 2、市场比较法中缺少比较因素修正说明。 3、市场比较法中交易日期调整系数错误。（市场比较法中交易日期调整系数取值没有说明理由） 2.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内） 3.可比实例成交价格内含不清（未说清是建筑面积还是使用面积） 4.可