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海南房地产市场：现状、问题与对策 　　【摘要】海南具有得天独厚的自然条件，是世界上最适合人类居住的地区之一，也是久负盛名的旅游胜地。一直以来，海南房地产因其具有投资增长较快、岛外购房为主导等特征且曾在上个世纪九十年代初崩盘，而受到社会各界的广泛关注。目前，关于海南房地产市场将再次崩盘的说法甚嚣尘上，但我们认为，海南房地产市场是以自然资源高度依赖为特点的特殊的房地产市场，在国家政策、宏观市场环境和海南房地产行业独特的运行模式下，海南房地产市场崩盘的可能性很小。但海南的房地产市场存在资源分配不合理、政策执行力度低、保障性住房市场不完善等问题。为此，应着力调节海南房地产的供求关系，改善和提高居民居住水平，防止海南房地产市场的大起大落。 　　【关键词】海南 房地产 自然资源依赖 　　依靠独特的地理位置、得天独厚的气候条件和丰富立体的自然条件，海南房地产行业发展本身具有很大的优势，在中国经济迅速发展和改革开放的宏观背景下，自然而然地成为海南岛的支柱产业之一，也是中国旅游度假地产的风向标。 　　一、海南省概况 　　（一）自然环境 　　海南省，位于中国最南端，是仅次于台湾的中国第二大岛，行政区域包括海南岛、三沙群岛的岛礁及其海域。海南东濒南海与台湾省相望，南与菲律宾、文莱和马来西亚为邻，西临北部湾与越南相对，北以琼州海峡与广东省相接。海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，全年长夏无冬，温润、平和且适宜居住。这为海南房地产业的兴起和发展奠定了良好的自然条件。 　　海南岛土地总面积353.54万公顷（见表1），占全国热带土地面积的约42.5%。目前，海南岛已开发利用的土地约315.2万公顷，未被开发利用的土地约26万公顷，海南土地后备资源较丰富，开发潜力较大。 　　（二）人文环境 　　海南岛内具有特殊的人文环境。与大陆相比，海南岛内人口密度较小。东部第三产业发展迅速，中、西部第一产业为主。海南省设有2个地级市、6县级市、4个县、6个民族自治县，一个经济开发区、基层183个镇、21个乡、18个街道。 　　根据《海南省2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全省总人口为867万人。其中汉族人口为723万人人，占总人口的83.33%；各少数民族人口为145万人，占总人口的16.67%，其中黎族人口128万人，占总人口的14.73%。 　　海南省的居民包括汉、黎、苗、回、彝、侗、瑶等30多个民族。世居的有黎、苗、回、汉等族，古朴独特的民族风情使海南省的社会风貌显得多姿多彩，构成了丰富的旅游资源。 　　（三）经济水平和主要产业 　　旅游业和房地产业是海南省的支柱产业。以房地产业为主要部分的第三产业连续5年，保持占岛内生产总值40%以上，且均达到2位数的贡献率，见表2。 　　2012年，海南全年实现地区生产总值2855.26亿元。其中，第一产业增加值711.47亿元；第二产业增加值803.67亿元；第三产业增加值1340.12亿元。全年人均地区生产总值32374元，按当年年平均汇率折算为5147美元，突破了5000美元，跨入了世界中上等收入地区的行列。 　　（四）主要城市 　　海南岛以北纬18°为天然分割线，自东北向西南形成琼南旅游经济圈和琼北综合经济区，东西各延伸为西部重点开发区和琼东沿海经济带。海南南北，虽同在一岛，但南北异同，房地产市场也表现出迥异的特征。 　　海口市是海南省的省会城市，占地2305平方公里，是全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽，各种文化的交汇处，市属辖区4个，主要资源分布集中于北部沿海、滨江。海口市第三产业约占生产总值的68.47%。海口市曾荣获“中国人居环境奖”，2012年入选中国特色魅力城市200强名单。 　　三亚市坐落海南岛最南端，占地1915万平方公里，属地级市，有大小港湾19个，是以旅游业为主要经济框架，汉族、少数民族并立的度假城市。第三产业约占生产总值的63.42%。 　　三沙市于2012年6月设立，管辖西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，三沙市人民政府驻西沙永兴岛。 　　二、海南岛房地产发展现状与特征 　　（一）得天独厚的自然与区位优势 　　海南省的房地产市场因其独特的自然条件和人文社会景观，而呈现出与其他地方的房地产市场很不相同的特征：稀缺性高、替代性低及可复制性差。这使得海南房地产市场对于宏观调控的影响积淀了一定的免疫力。在2007～2008年、2010年以来中央对房地产行业严厉调控的大背景下，海南房地产开发投资依旧保持了40%以上的高增长率，占全社会固定投资总额比重也迫近40%，房地产价格也居高不下，增长迅速。 　　（二）发展不均衡的房地产市场 　　受制于岛内的自然地理环境，海南省的房地产市场发展极不平衡。部分地区房地产