房地产公司成本控制要点经验总结课件.ppt

* 成本控制要点经验分享 1、立项环节成本控制要点 立项环节的成本控制 根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。 ?项目部负责 ?项目部负责 ??选择有利于公司利益的方式 ?付款总额 ?付款时间 ?项目部负责 ?不低于合同中交房标准 ?交房标准 ?工程部负责 ?尽可能地延后交房， ?交房时间 ?项目部负责 ?双赢原则； ?分成比例 ?项目部负责 ?符合集团要求，有利于北京公司； ?合作方式 合作开发 ?项目部负责 ?与项目付款时间直接挂钩。 ?手续风险 ?工程部、项目部负责 ?明确验收标准明细 ?三通或七通一平的标准 ?项目部负责 ?周期长、次数多 ?付款时间 ?项目部负责 ?为公司争取最大利益 ?付款总额 ?项目部负责 ?明确买断内容明细 ?买断内容 买断项目 ?项目部、设计部负责 ?满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 ?规划条件 ?工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。 ?自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 ?大市政费用 ?项目部负责 ?房产确权后办理拆迁安置费用 ?拆迁安置费用 ?项目部负责 ?少交或晚交，力争减免 ?征地费用 新征土地 开发形式 谁来控制 怎么控制 控制什么 控制要点 2、规划环节成本控制要点 规划环节的成本控制 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。 设计部负责 ?设计调整 招投标评审委员会 ?根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审 （3）扩初设计图 审算部负责 ?制订经营指导书 设计部与工程部负责 ?根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 （2）成本概算 设计部负责，知会各部门 ?对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核 （1）扩初设计要求 3、扩初设计 项目部负责，设计部配合 ?注意市政设计 ?注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 （2）报批 招投标评审委员会 ?方案设计评审 设计部 ?方案设计招投标 设计部负责，项目部、销售部协作 ?根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 （1）设计方案 2、报批设计 审算部负责，设计部配合 ?根据提交的设计成果进行投资估算 设计部负责，工程部配合 ?对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 ?设备选型方案提前确定 （3）设计成果 由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责 ?组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。 ?未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 （2）方案评审 设计部负责，项目、审算、销售部配合 ?市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、 ?可行性研究设计任务书、可行性设计变更 （1）可行性规划设计 规划方案 谁来控制 怎么控制 控制什么 控制要点 设计部负责，工程部协助 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 面积测算 设计部负责，工程协助，知会销售部 互审互签，明确修改意见，设计洽商 审图 施工配合 报施图 项目部 政府部门报批费，按政府有关政策交纳。 报建 设计部和工程部负责，其他部门协助 ?根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求 ?建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。 施工图设计要求 5、施工图设计 ?设计调整 （3）桩基施工图 ?桩基设计2种以上形式 ?由专家进行桩基形式和桩基结构评审 （2）设计方案评审 设计部负责，工程部协助 ?搜集权威地质资料 ?自己专业人员勘察 （1）地质勘察 4、桩基设计 谁来控制 怎么控制 控制什么 控制要点 结合营销费用控制 ?施工招投标 6、销售包装设计 招投标评审委员会 评审 设计部负责，销售部协助 制订设计任务书 招投标 ?制订装修设计目标成本计划明细表 ?装饰综合价格拆分分析 设计部负责 ?市场信息调研 ?根据设计要求确定装修材料和设备 材料设备选型成本方案 设计部负责，销售部协助 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 方案设计要求 7、装修方案设计 谁来控制 ?怎么控制 控制什么 控制要点 审算部 限额设计 物业管理完善费 其他费用 招投标评审委员会 招投标 （3）采购 设计部负责，工程部协