城市综合体方案设计例解.pptVIP

施工中的难点重点 1、金逸影院巨幕影厅要求厅内无柱，造成屋盖24m大跨度梁。此梁成为本项目施工难点。值得注意的是，24m跨大梁施工荷载，超过了下层框架梁承受荷载，因此施工须直接传到地下室底板上。 2、施工的第二难点是，84m*120m楼板现浇，起重设备的型号和位置选择，以及周转材料的竖直转运。施工方案不恰当对施工成本影响较大。 商业设计追求的目标，首先是人的感受，然后才是商业。 因此，没有最好的商业设计，只有最合时宜的商业设计。 不过商业和商业设计都是有层次的。 商业层次的分类没有统一标准，只有自由发挥的空间。大致可以参照这些标准对商业层次分类： 1、商业物业硬件设备设施新旧现状； 2、主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量； 通俗些，给你一个愉快的环境，让你满意的掏出腰包。 3、商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）； 4、商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）； 5、公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等； 以上后三条就是商业建筑设计的任务，直接决定了商业设计的品位。 商业中心 方案设计 成都公司工程部：赵环德 本文根据*****商业中心诞生的技术过程，大致阐述城市综合体的开发设计理念。给房产公司新员工介绍开发和设计的基本思想。 二、明发城市广场城市综合体的背景 三、2#商业中心与其他业态的功能互补 四、2#商业中心的位置选择和方案布局 五、商业中心设计思想 一个成功的城市综合体的形成，最主要目标体现在它成功的商业运作，资金流转，综合功能。明发城市广场项目就从这三个方面考虑。 综合功能 政策规划 经济基础 位置交通 人口基数 商业运作 资金流转 城市综合体位置的选择，有两种典型的方案：一是直接选择城市中心成熟繁华的商业地段；另一种是选择城市新区规划的待开发地段。 前一种选择保证商业的成功运营，但是一般地价很高，直接增加了综合体的建设成本，对综合体的资金运作极不利。 后一种选择跟城市发展息息相关，如果规划新区对城市新增人口有极大的吸引力，那第二种选择将是抢占了商业先机，接下来将是把握商业投入发展的节奏。 在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点 城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。 盯住发展，选择新区，投入较低，风险较大，收益更高。 综合体的共赢策略 城市综合体的成功开发，在于它的商业运营。目前，比较成熟的模式是开发商集结一批著名的主力商家，形成一种战略同盟，共同选择城市综合体位置，共同设计，共同分担建设成本，在开发商的引领下，共同经营综合体的商业。 形成战略同盟的基础在于，开发商利用著名主力商家的品牌，提高知名度，聚集人气；著名主力商家利用开发商的商铺位置，支付最实惠的租金，获取最大的商业利益。满足主力商家后，剩下的才是开发商自己管理的商业。 综合体业态功能分类 餐 饮 大型卖场 生活中心 休闲娱乐 流行购物中心 酒店 步行街 购物中心 写字楼 住宅 公园 商务会展 。。。。。 对于前期投入，选址城市规划新区，对开发商来说肯定减少前期土地费支出，是较好的方案，但对主力商家就有艰难得多。开发商减少前期投入的第二个常用办法是通过与主力商家谈判，让主力商家前期投入部分设备和精装饰费用，这些费用可达到建安成本的20%以上，对减少开发商的资金压力很起作用。 减少资金占用成本的又一办法是出售一部分物业，回笼部分资金，提高资本金收益率。出售部分物业的回笼资金甚至可超过城市综合体开发的银行贷款部分；这样为开发商的继续滚动开发留足后劲。另一方面，自持物业又成为银行贷款的抵押保证，以此获得贷款资金。  在自持物业的租金谈判中，开发商不得不面对主力商家知名度和租金收入成反比的艰难选择。 如果租赁收入甚至抵不过开发商投入的资金利息，那对开发商将失去合作的基础。 规划新区和繁华旧城区的租金谈判没有可比的基础。 本案 三环路 双流国际机场 天府广场 14KM 项目选址定位 （一）区位及现状 航 都 路 迎 龙 路 规 划 道 路 1、区域概况： 本地块位于