房地产投资基金业务.pptVIP

房地产投资基金业务 主讲人：张玮 一、有限合伙制基金的概念和法律依据 二、房地产投资基金业务基础知识 三、房地产投资基金的项目的选择和发展思路 一、有限合伙制基金的概念和法律依据 1、私募股权基金 2、合伙企业法 3、行业发展现状 4、有限合伙基金的特点 二、房地产投资基金业务基础知识 1、业务产品结构设计 2、案例分析 3、融资方式比较 三、房地产投资基金的项目的选择和发展思路 1、适用项目范围 2、适用投资人范围 3、项目来源渠道 4、延伸拓展思路 5、业务前景 私募股权基金 私募股权基金（Private Equity Fund, 简称“PE”），(1)广义的解释为：涵盖在企业上市以前任何阶段进行的权益投资，即对处于种子期、初创期、发展期、扩展期、成熟期和PRE-IPO各个时期企业所进行的投资。按照投资阶段的不同，可将PE分为风险投资基金（Venture Capital Fund），专门投资于创业期的企业；成长性基金（Growth Oriented Fund），专门投资于成长阶段未上市的企业，投入的资金大多用来增加产品数量和拓宽销量，试图提升企业的利润空间；并购基金（Buy out/in Fund），专门投资于成熟企业的上市或未上市股权，投资目的是获得企业的控制权;(2)狭义的解释主要指对已经形成一定规模的，并产生稳定现金流的成熟企业的私募股权投资部分，主要是指创业投资后期的私募股权投资部分，而这其中并购基金和夹层资本在资金规模上占最大的一部分。在中国，PE主要是指这一类投资。 合伙企业法 在我国现行法律制度下，私募股权基金可能采取的组织形式为公司制、信托制及合伙制。公司制是以公司法为法律框架，通过发行公司股份的方式筹集资金用于股权投资的基金；信托制是以信托法为依据，以当事人各方订立信托合同的方式筹集资金并设立私募股权基金；合伙制则是私募股权基金的主要形式，它一般由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。相对公司制和信托制，合伙制这种独特的权利义务关系能更大程度的激发基金管理人的潜能，创造更大的价值以回报投资者。有限合伙制的私募股权基金也是海外最常见的私募股权基金，它是全球资本市场的重要参与者（目前，有限合伙制在全球PE市场中占据了主导地位，美国80%的PE采用有限合伙的组织形式 ）。 合伙企业法 2007年6月1日，我国施行修订后的《合伙企业法》，新《合伙企业法》专设章节明确了有限合伙企业，规定：“有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任”；“有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务”。 2008年12月3日，国务院出台了金融促进经济发展的九项政策措施，明确提出要创新融资方式，拓宽企业融资渠道，其中包括鼓励发展房地产信托投资基金和股权投资基金。2010年8月，深圳市出台了《关于促进股权投资基金业发展的若干规定》，进一步从税收、工商登记、政策支持上对股权投资基金予以全面配合与鼓励。 发展现状 目前在国内，天津是PE行业最为扎堆、发展最为迅猛的城市。 深圳市在2010年8月5日正式发布 《关于深圳市促进股权投资基金业发展的若干规定》，提出一揽子针对私募股权投资基金业的支持优惠政策和措施。深圳市已经成为天津、上海、北京之后，又一个明确了优惠政策并提出建设PE中心的城市。 据统计，截至2009年底，深圳市共有私募基金300多家，管理私募股权投资基金总规模约为2,500亿元人民币，约占全国的35%，其中创业投资基金的总规模为600亿元。 此外，杭州、新疆等地也看到了这个行业的发展前景，纷纷出台各项优惠政策，吸引企业进驻落户。 有限合伙制的特点 （1）登记和退出手续简便：设立时无须有关部门前置审批，直接向工商登记机关提交设立申请即可；退出灵活，只要合伙协议约定的退伙事由出现，或经全体合伙人一致通过，合伙人即可退伙。 （2）避免双重征税和税收优惠：合伙企业无须缴税，仅由合伙人分别缴纳所得税，有限避免了公司制的双重征税的负担。深圳市拟出台的《规定》进一步明确：合伙制股权投资基金企业和合伙制股权投资基金管理企业不作为所得税纳税主体，采取“先分后税”方式，由合伙人分别缴纳个人所得税或企业所得税。自然人GP适用5%－35%的五级超额累进税率计征个人所得税；自然人LP按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税，税率适用20%；法人合伙人其企业所得税按照有关政策执行；对于合伙制股权基金的G