新商业模式对房地产企业涉税管理的影响-6-5.pptVIP

* * 商业模式对房地产企业的涉税管理的影响 相关税收政策讨论 财务部 2013年6月5日 一、涉税管理的概念 涉税管理就是把企业税收成本的预算贯彻到企业经营的各个环节，树立全员纳税管理的意识，通过合理的涉税管理体系，制定涉税管理方案，在整个经营环节中实施完成，构架合理的纳税平台，使企业达到控制涉税风险、降低涉税成本及增加企业现金流量的目的。 房地产企业涉及的主要税收成本 房地产企业综合 税负在17-20%左右 契税 营业税及附加 土地增值税 企业所得税 土地使用税 土地出让金的3% 销售金额的5.56% 增值额的30%-60% 应纳税所得额的25% 普通住宅 （面积小于140平方） 可享受 税收优惠政策 按项目所处位置级别不同 按占地面积0.45元-15元/平方， 此税缴纳期限获取土地证时至销售转让止 按合同种类不同万分之三至万分之五 印花税 注：由于税收成本较大，而因公司的商业模式选择会对企业的税收成本的影响有所不同 税率1.2%、从租12% 房产税 耕地占用税 含在土地出让金 新政办函（2013）36号 个人所得税 房地产企业 装修 工程建筑 设计服务 销售运营 绿化环保 广告策划文化宣传 金融服务 投资管理 商业地产（租赁） 物业服务 农业开发 ……….. 房地产企业涉及的相关行业 建材、制造行业 产业结构调整指导目录（2011年本） 第一类鼓励类 一、农林业 32、农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用，根据财政部国家税务总局第50号令《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十五条 条例第十五条规定的部分免税项目 根据《企业所得税法》第二十七条第（一）项规定：企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税 （农业公司） 二十一、建筑 1、建筑隔震减震结构体系及产品研发与推广 二十二、城市基础设施 11、城镇集中供热建设和改造工程 13、城镇园林绿化及生态小区建设 14、城市立体停车场建设 三十二、商务服务业 1、租赁服务（控股公司） 2、经济、管理、信息、会计、税务、审计、法律、节能、环保等咨询与服务 3、工程咨询服务（包括规划编制与咨询、投资机会研究、可行性研究、评估咨询、工程勘查设计、招标代理、工程和设备监理、工程项目管理等） 7、广告创意、广告策划、广告设计、广告制作（广告公司） 关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析 产业结构调整指导目录（2011年本） 第一类鼓励类 三十四、旅游业 1、休闲、登山、滑雪、潜水、探险等各类户外活动用品开发与营销服务 2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务（可享受困难地区税收优惠） 3、旅游基础设施建设及旅游信息服务 三十七、其他服务业 1、保障性住房建设与管理 2、物业服务（物业公司） 3、老年人、未成年人活动场所 以上产业均可享受西部大开发优惠政策，享受所得税减按15%。见优惠文件《国家税务总局公告2012年第12号 》，房地产企业可能通过鼓励产来降低企业的税负。 关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析 关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析 国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告法规文号: 国家税务总局公告2012年第12号 发文日期:2012-04-06 根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施条例和《财政部 国家税务总局海关总署关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58号）的规定，现将深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题公告如下： 一、自2011年1月1日至2020年12月31日，对设在西部地区以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业收入总额70％以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可减按15％税率缴纳企业所得税。 二、企业应当在年度汇算清缴前向主管税务机关提出书面申请并附送相关资料。第一年须报主管税务机关审核确认，第二年及以后年度实行备案管理。各省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关可结合本地实际制定具体审核、备案管理办法，并报国家税务总局（所得税司）备案。 三、在《西部地区鼓励类产业目录》公布前，企业符合《产业结构调整指导目录（2005年版）》、《产业结构调整指导目录（2011年版）》、《外商投资产业指导目录（2007年修订）》和《中西部地区优势产业目录（2008年修订）》范围的，经税务机关确认后，其企业所得税可按照15％税率缴纳。《西部地区鼓励类产业目录》公布后，已按15%税率进行企业所得税汇算清缴的企业，若不符合本公告第一条规定的条件，可在