目标成本汇报-精简版-下发.pptVIP

4、能否形成天朗地产建设标准？以便给异地公司建立模板。 建议：我自己感觉恒大地产就是把相同的住宅当成模块一样放到了全国各地。目前我们公司在西安开发的楼盘种类很多，只是从大兴郡项目才开始了多个项目相同风格的建造标准。其实，模块化的建筑也有它的好处：设计成本低，变更签证少相对易于管理，另一方面，可以快速复制。 5、目前我们公司开发的住宅种类分为以下几类：普通住宅、高档住宅、经适房等。 建议原则：部品配置与市场相匹配，或略高于市场行情。 经适房、安置房（廉租房）项目：重视钢筋砼含量的控制、外立面装修采用外墙涂料、门窗选择普通塑钢窗、不设飘窗、电话对讲系统等； 普通住宅（均价6000元~8000元） ：断桥隔热铝合金中空玻璃窗，外立面少量石材幕墙同时不设铝塑板、对普通住宅的装修面积进行控制； 高档住宅（均价8000元以上）：增加新风系统、指纹密码锁、室内直饮水设备等。 6、地下车库方案选择： 地下车库，原则上满足规划要求的尽量采用大底盘车库，在售价为20万元以上时，优选一层平层地下车库，其次为二层平层地下车库，最次为立体停车。 建议车库捆绑销售。 结束语 感谢领导的审阅！ 不足之外敬请谅解。 * 4、蔚蓝锦城项目定位原因中影响较大的有： 可以看出成本敏感点为：钢筋砼含量，外墙装修及立体停车成本。 5、蔚蓝锦城成本敏感点之一：钢筋砼含量。 原因：锦城项目由于有大坡屋面，并占比较大、地下车库层高较高，沿街商业挡土墙工程量大，11#、12#楼商业地下架空层，小高层住宅短肢剪力墙及外立面复杂等问题，导致钢筋和砼含量均较高。 建议： 1、地下车库的层高要加以控制，而且前期要优化车库设计方案，如春城项目第一次的设计方案与锦城类似，现在优化后，车库单方降低了800元/m2。 2、外立面造型也要加以控制，目前锦城的外立面造型复杂，钢筋含量增加了3kg/m2(成本增加约18元/m2)，砼含量增加了0.025m3/m2 (成本增加约10元/m2) ，外墙贴瓷难度增大(成本增加约2元/m2) ， 合计成本增加约30元/m2。 6、蔚蓝锦城成本敏感点之二：门窗后期封闭费用。 原因：锦城项目由于有赠送面积等原因，造成阳台、空中花园、装饰阳台处需要后期封闭的成本。 建议： 1、大兴郡青城及安置房的阳台门都没产生成本，锦城能否效仿以前两个项目，也把此部分成本节约了呢？ 成本27元/m2 ，造价共590万元。 2、对于后期项目，赠送面积处的封闭费用能否考虑让业主自己承担（恒大都是交房后，业主从物业指定的2~3家单位中选择一家自行进行封闭），成本38元/m2，造价共840万元。 恒大地产的阳台窗：由业主自行封闭 6、蔚蓝锦城成本敏感点之二：门窗后期封闭费用。 阳台窗有的业主还没有封 7、蔚蓝锦城成本敏感点之三：外立面幕墙费用。 原因：锦城项目1#~10#住宅楼的幕墙高度局部已经升至9层（不只是范围增大，同时槽钢也由8#变为10#，单价也要提高），另外11#~16#楼又都是独立商业，外墙90%都为幕墙装饰，造成锦城的外装费用最高。 建议： 1、住宅楼的幕墙高度能否降低？观园定位为高档住宅石材也只到四层，另外恒大外立面只有首层采用的是贵一点的外墙材料，二层及以上全部为普通外墙磁 砖。见右图。 高度低 材料比石材便宜 7、蔚蓝锦城成本敏感点之三：外立面幕墙费用。 2、外立面能否减少幕墙用量？恒大只有首层采用的是贵一点的外墙面砖湿贴，没有采用干挂石材的做法，从而节省了钢骨架及石材的成本。 3、锦城的独立商业配置多，若全部采用石材幕墙，外立面装修费用必然增大。但能否考虑用其它适中一些的外墙装修材料呢？ 范围少 8、蔚蓝锦城成本敏感点之四：立体停车。 原因：锦城项目地下车库设计为立体停车，直接造成车库单方高出约830元/m2，项目整体单方高出约96元/m2。 建议： 1、采用立体停车，则地下室层高势必增大，成本增加。 2、立体停车设备费昂贵，而且后期维修费用高，又没有产权、不能出售，所以建议尽量不采用或局部少量采用。 9、蔚蓝锦城成本敏感点之五：新风系统。 原因：大兴郡项目中从锦城项目开始，新增室内新风系统。 建议： 1、成本增加20元/m2。 2、不知业主对室内新风系统的感知度高不高，不知对营销的推广有多大的促进作用，是否能够提高房屋售价呢？ 10、蔚蓝锦城成本敏感点之六：电梯。