第8章-房地产面积测算.pptVIP

5 CAD软件测算面积 有了实测数据后，利用CAD软件作图，再直接查询面积。 小结 各种房产面积测算方法的精度分析： 解析法、CAD等软件法：测量精度； 图解法、求积仪法：原图本身精度、图纸比例尺、图纸变形、测量工具（求积仪、三棱尺）的误差和量算方法精度影响。 6 面积量算的程序 及时校核，及时平差，保证各级面积与上级控制面积吻合。 房屋面积测算注意事项 计算房屋建筑面积时应分别对待P193。 房屋面积测算-计算全部建筑面积的范畴 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。 尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，可以直接按照现场丈量的尺寸计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 1、基本概念 套内使用面积：室内实际能使用的面积，按结构墙体内表面尺寸计算。 套内墙体面积：自有、共有、借墙。 套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 共有建筑面积：产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 2、确认共有建筑面积 包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，均指水平投影面积的计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（含山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 不计入共有建筑面积的范畴：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程的地下室等。 应参与分摊的共有建筑面积 整幢建筑物的共有建筑面积=（整幢建筑物的建筑总面积-整幢建筑物各套套内建筑面积之和-独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程等建筑面积），房屋共有建筑面积的分摊应以“幢”为单位进行，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。 3、共有建筑面积分摊方法 住宅楼共有建筑面积的分摊方法：以幢为单元，依照公式下，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 商住楼共有建筑面积的分摊方法： （1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面积=住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积+商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积； （2）住宅总的共有建筑面积=住宅部分分摊的幢共有建筑面积+住宅部分本身建筑面积，再类比住宅楼分摊方法进行分摊。 （3）商业总的共有建筑面积=商业部分分摊的幢共有建筑面积+商业部分本身建筑面积，再按各层套内建筑面积依比例将其分摊至各层，加上各层共有建筑面积后以住宅楼分摊方法分摊至各套。 商业部分各权属单元的面积分摊细则 层分摊面积=层套内建筑总面积×层分摊系数（k1=（商业部分分摊到的幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分套内建筑面积+商业部分各层共有建筑面积）； 各权属单元的分摊面积=权属单元套内面积×权属单元分摊系数（k2=（层分摊面积+层内共有建筑面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和。 多功能综合楼共有建筑面积的分摊，先确定各功能区域范围，再参照商住楼的分摊方法进行分摊。 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法： 例1 某住宅楼实测尺寸如下表所示，其中首层101,102房间套内建筑面积均为54.89㎡，二层如201,202房间套内建筑面积均为52.18㎡，三至九层01,02房间套内建筑面积分别为52.18㎡， 53.45㎡。试计