成都市场0901-02.pdf

刊首语 楼市进入非同步发展时期 张 猛 年后销售持续火爆，导致业界有些头晕，如同乞丐面前突然摆上来一桌盛宴，惊喜 之余还有点不敢相信。媒体也非常亢奋，采访的问题“不是A就是B，不是C就是D”，诸 如：楼市小阳春是否证明楼市已经整体回暖？部份楼盘开始涨价，是否会引发房价强力 反弹？命题本身没错，只是太把当前的楼市简单化了，因此没法回答“Yes or No”。 要回答上面的问题，必须先搞清楚当前的楼市特点。当前的“热销”其实仅限某些 楼盘、某些区域，如中小户型畅销，中大户型滞销；价格降幅大的畅销，降幅小或未降 价的滞销；现楼或准现楼比楼花畅销；中低价位或低总价畅销、高价或高总价滞销；城 东、城西相对畅销，城南、城北相对滞销；二、三环内畅销、郊区滞销；光华大道相对 畅销、南延线相对滞销。甚至放到全国来看，一线特大城市相对热销，二、三线城市相 对滞销。 因此，我们发现当前的楼市进入了一个非同步发展时期，当然，这只是一个“过度 时期”，而且不会长期停留。这个“非同步发展时期”，其实是在为前几年非理性发展 的楼市做出有效的“筛选盘整”，属于市场的自动调节机制，在楼市的自然选择之下， “该活的活，该死的死”之后，楼市将会全面进入一个相对成熟的理性的发展时期。 搞清楚当前的楼市特点后，我们还可以进一步分析几个问题： 1、当前谁在买楼？从畅销区域来看，基本是刚性需求在下手：拆迁户、青年人安 家首置、二、三级城市购房者、小部分改善型等四类。反映出：城东畅销、中小户型畅 销、光华大道畅销（低价位及低总价）等原因。 2、房价会台头吗？因中低价位楼盘畅销，是成交量的主要构成部分，虽有部分楼 盘提价，也仅是“少量补血”，而高价房基本滞销，因此，只要中高价位的楼盘出货困 难，主城区的平均房价很难整体上升。 3、市场会整体回暖吗？回暖的两个标志：成交量放大、价格上升，目前仅反映出 成交量放大的特点，平均价格仍有所下滑，因刚性需求的可持续性有限，而且大部分改 善型需求和投资型需求，因受二套房限制，尚未投入市场。因此，市场整体回暖，仍有 待于改善型需求的下手程度（二套房的政策）。 市场已经进入非同步发展时期，你好、我好、大家好的日子已经一去不复返了，这 是个几家欢喜几家愁的时代，或许别人会活得非常滋润，你会死得很难看，成败之间， 全看战略决策。 成都星彦·楼市内参 深圳星彦地产顾问成都分公司简介 “彦”：古代指德才兼备之士为俊彦 “星彦”：星空之下，彦士云集 深圳星彦地产顾问有限公司成立于2000年，主营投资顾问、策划代理、商业运营、二手楼 租售等业务。八年来，已经为深圳、成都、郑州等城市两百余个楼盘进行全程策划、营销代理 等业务，项目涵盖住宅、写字楼、商铺等，打造了众多成功经典案例，形成了星彦特色的策划 体系和营销理念，享誉众多战略合作伙伴。目前公司管理层及营销精英一千余人，几年来业务 量一直稳居深圳前列。 公司先后于2000年至2004年连续获评为深圳市十大名牌策划代理及中介机构，2005年获评 （上海住交会）“中国房地产十大营销代理公司”，2006年于中国房地产年会上获评“2006年 度中国房地产策划营销百强价值品牌——中国最具实力策划代理机构”称号，并在人民大会堂 授奖。2007中国房地产百强企业研究成果发布会在深圳召开，星彦获评2007中国房地产策划代 理企业区域TOP10称号。 星彦成都分公司成立于二00四年，高层管理团队由深圳总公司直接委派，结合成都本土 营销精英，目前已经拥有各类专业人才一百余人，形成了既有深圳营销策划经验、又对成都市 场有深入了解的营销团队。二00七年五月获评成都市房地产协会AAA级诚信企业。星彦地产于 2007年取