解读国五条.pptVIP

新国五条细则解读 营销中心 CATALOG 目 录 PART 1 ：新政主要内容解读 04 PART 2 ：新政影响力度解析 PART 3 ：后市展望及主要建议 * 新政主要内容解读 * 本轮调控的政策出台过程 新政 2月 3月 3.3-3.18 4月 2.9-2.15 春节假期 “两会” 2月20日 新国五条 3月1日 中央细则 两会及两会后，将是部委及地方细则出台时期，截至3月底将大部分出清，少部分延至4月 新国五条出台至中央及地方细则出台，整个时间跨度约1个多月的时间，我们将此阶段称之为今年第一轮调控政策的密集出台期；第二季度将进入新政效果的观察和检验期。 * 关注1：价格控制目标与问责 解读 将部分调控权责下放，将“价格控制目标”作为绳索束缚地方的价格涨势，目的是令调控精确化、避免一刀切误伤，同时将地方政府推向“楼市后续调控的主体”。 对策：面对地方政府可能的限签、限售、限价、从严执行等动作，需早作准备和应对 * 各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布……国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。 “ ” 3月份发布地方细则及价格控制目标 地方政府需持续关注价格走势，持续调控 下半年可能采取非常手段，甚至自行强化调控 “省级政府负总责+市级政府抓落实”的稳定房价工作责任制 关注2：限购令完善及推广 解读 在三方面完善限购令，将导致部分客群被挡在购房门槛之外；此外，要持续关注哪些地级市将被归为“上涨过快城市”，被迫出台限购令。 对策：买税单和社保证明的漏洞将被堵住，一是利用政策加紧逼定、逼签；二是做好引导 * 类型 已进驻、已限购城市 完善“资格审查” 完善“限购区域” 完善“住房类型” 直辖市 北京、上海、天津 全部受影响 不受影响 不受影响 计划单列市 大连、青岛、宁波、厦门 青岛新黄岛区存在可能性 不受影响 省会城市 广州、成都、武汉、南昌、长沙、福州、南京、合肥、杭州、西安、郑州、石家庄、沈阳、长春 已确认：沈阳（合肥政务区与滨湖区等存在可能性） 长沙 其他 佛山、珠海、三亚、无锡 暂时未受影响 表：保利已进驻、已限购城市的限购令升级完善情况 关注3：二套房贷政策收紧 解读 直辖市、计划单列市及省会城市中的“上涨过快城市”将被列为例行城市，其中一线城市基本将被列入的可能性比较大，二线城市中涨幅靠前的城市也有房贷收紧的压力。 对策：热点城市抓紧与银行联系，争取更多的资源，此外还要做足催促客户成交动作 * 新国五条表态比较模糊 细则表态逐渐清晰：“上涨过快城市”银行根据情况实施 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 “ ” 京沪穗深一线城市 “上涨过快城市”（只有“三类城市”才有房价控制目标）的猜想 + 部分二线城市（可能参考统计局等数据） PS：政策出台机构：人民银行当地分支机构；依据：根据新房价格控制目标，所以时间上会延后 关注4：个人所得税一刀切 解读 一二线主要城市多数都有两种方式，此次被强制要求全部按差额征收。对一手市场而言是双刃剑，刚需市场受益，但首改及卖一买一受阻。当下必须催促诚意换房客尽快过户。 对策：利用政策力促换房需求尽快以旧换新，刚需盘需做好承接二手客源的准备工作 * 图：住房梯级消费体系 二手主力市场 一手刚需市场 + 一手换房市场 二手换房市场 + 一二手豪宅市场 2006年已开始两种征收方式：总额*1%-3%；差额*20%；因难以核实，多数仍按第一种方式征收 一刀切要求按第二种方式。影响：二手交易短期赶末班车，中短期萎缩；一手中低端市场竞争力增强，换房及豪宅市场受遏制 PS：得出“房价上涨、转嫁买家”等结论显得武断，其前提是市场仍然供不应求，仍属卖方市场 关注5：房产税与长效机制 解读 * 房地产调控长效机制 完善住房供应体系 保障房供应 商品房梯级供应 二元供应结构 市场监测与监管机制 金融与信贷管理体系 合理的土地供应机制 税收改革与管理体系 开发经营阶段税费 持有环节税费 交易环节税费 青岛、南京、杭州、深圳等可能成为第二轮房产税试点城市，密切关注存量房是否纳入 PS：湘潭房产税改革代表另一个领域，即企事业单位原先缴纳的房产税将与土地使用税合并，累进计税 观点1 整体加码的力度不大，多是“执行从严” 经济复苏不稳固，敲山震虎的意图明显 新政解读小结： 观点2 密切关注货