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技能复习题参考答案 情景题 B1不正确，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》制定的《物业服务收费管理办法》，规范了物业服务收费行为，保障了业主和物业管理企业的合法权益，严禁物业企业乱收费。 B2 制定房屋租赁方案的程序 1．物业管理企业争取租户的措施 物业管理企业为了将房屋尽可能快捷、有效地出租出去，需要采取主动的措施去寻找和争取租客。这些措施包括： (1)发布广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸期刊上做宣传，或通过广播电视，或用信函、宣传手册、传单和网址，或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。 (2)“免费”或优惠。如可以提供一次免费旅行、免费使用俱乐部的机会等。也可以在广告中声明：前若干位签约者可免收第一个月的租金，或在一个特定的时期内有某种优惠或向光顾物业的客户发送礼品等。 (3)引导参观。通过引导潜在租户参观，来使其对待租房屋产生兴趣和需求。 (4)建立租售中心。使用合适的租售中心会增加潜在租户的询问率，从而提高出租的可能性。租售中心要有完整的装修并带有极富吸引力的家具，以使潜在租户看到完成后房屋的情况。但当市场强劲时，一般不需要精心布置这样的租售中心。 (5)与独立的房地产代理商、经纪人合作。房地产代理商、经纪人往往具有丰富的推销经验，了解市场的供求状况，并且具有广泛的客户网，借助于他们的力量往往可以事半功倍。特别是在出租一个新的或相当规模的物业时，与他们的合作会特别有效。 2．物业管理企业了解租户情况的方法 (1)开展潜在租户的登记。让每一个前来咨询或参观房屋的潜在租户都填写一份来客登记表。登记表中应包括潜在租户的姓名、单位、住址与办公地点、联系电话、从事行业、收入水平、员工数量、所需房屋的类型和面积、扩租的可能以及需要的特殊物业管理服务等等。 (2)核对潜在租户的身份证明。尤其是零售性的商业用房，如混合租赁的零售购物中心。租户做何种生意非常重要，它关系到该租户能否与其他租户协调，如有些租户就要求同在一个购物中心限制有竞争性的租户等等。 (3)调查租户的租赁经历和资信状况。通过多种形式的调查，了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁史稳定可靠、租赁期较长的租户。通过调查还可以得到所需要的潜在租户的以往信用资料，从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。对那些有拖欠赖账史的潜在租户可不予考虑 B3物业管理人员一定要管这种事情 ,此案例是业主和业主关系问题，业务员应按物业管理制度条款来解决业主关系 ，根据其约束的对象来划分，物业管理制度可以分为3大类:第一类是只约束物业管理企业员工不约束业主和使用人的物业管理企业内部管理制度;第二类是只约束业主和使用人不约束物业管理企业员工的业主内部管理制度:第三类是既约束业主和使用人又约束物业管理企业员工的物业管理公共管理制度。 本案处理原则：是业主公约和物业管理公共管理制度来处理纠纷，协调关系。 B4 电梯设备的操作规程和维修管理 l.要求 1）要制定电梯的操作规程、保养规程、维修规程以及保养维修计划。并建立保养维 修档案。 2)配备合格的维修人员，不具备此条件的，应请专业电梯保养公司来负责电梯的保 养维修工作，以保证电梯和自动扶梯的维修质量。 (3)定时巡查，以便及时发现故障并维修。 (4)电梯机房等重要部位，要注意防水、防火，并保证良好的通风条件，防止温度过 高。 （5)要注意门匙的管理，防止发生人为破坏。 2。维修等级及周期 （1)零维修 (小修)，就是指日常的维修保养。 (2)中修，括运行较长时间后进行的全面检修保养。周期一般定为3年。但第二个周 期是大修周期，如需要大修则可免去中修。 （3)大修，指在中修后继续运行3年时间。因设备磨损严重需要换主机相较多的机电 配套件以恢复设备原来性能而进行的全面彻底的维修。 (4)专项修理，指不到中、大修周期又超过零件范围的某些需及时修理的项目，如较 大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理。 (5)更新改造。电梯连续运行15年以上，如主机和其他配套件磨损耗蚀严重，不能恢 复又无法更换时，就需进行更新或改造。 3 维修工程的审批 除零维修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。各基层单伸应在每年设备普 查的基础上提出下一年度的电梯大、中修和更新计划，经上级部门批准后，安排施工。并 把好工程质量关。竣工后按规范组织验收。 二、案例题(5---8题,每题12分,共48分) B 5 新、旧建物业的接管验收程序前三项内容相同，四项后是不同点，主要是验收中质量处理签发和接管文件。P2 2质量与使用功能的检验四项功能 2危险和损坏