世联_中国五矿长沙暮云项目整体定位报告.ppt

酒店式会所设置——提供便利、舒适、休闲的酒店服务 温馨小旅馆 小型会议室 湖滨会所屋顶网球场 别墅区会所入口 入口仪式的讲究，是形式化的极致，是建筑环境最体现度量的环节。道路用仪式感奠定了归家的尊贵与从容 入口结合会所布局突显尊贵感 以原生古树为道路两侧的行道树，通过树的阵列突显尊贵感和私家感，同时形成一条有意境的回家路 大堂品质提升客户购房信心 自然材质的运用，与水景相结合 会所大堂材质——尽享尊贵感 水的深入体验，随时随地的亲水体验 会所滨水步道及亲水平台 SPA有氧池 除此之外还有雪茄房、桑拿、SPA、藏品艺术展厅 会所服务：俱乐部式体验，可以感受尊贵独享圈层生活 物业管理中心——提供多种贴心服务，便利生活随手可得 项目思考2：2008-2010年焦点市场逐渐成型 问题：我们更关心能否成为焦点市场？ 项目思考1：向南发展，未来的高尚住宅区 问题：众多利好下的区域价值？ 项目思考4：产品创新制胜 问题：如何在竞争中争取这帮客户？ 项目思考3：一期以高端客户启动，逐渐走向复合 问题：市场成型中将面对怎样的客户演变？ 项目思考6：如何实现项目的价值？ 问题：开发模式问题 项目思考5：多产品组合、因地制宜的创新产品 问题：如何建立我们的产品优势? 05 开发策略 02 01 05 04 03 项目的开发策略 大盘开发模式案例借鉴 竞争对手 项目开发模式 项目分期 项目启动区 案例分析 2、案例属性： 城市近郊/远郊项目 区域形象未建立 社区规模较大 1、案例选择： 广州星河湾 北京星河湾 富力城（北京） 万科城（深圳） 星河湾：高举高打，建立行业标准 星河湾（北京）1.项目背景 项目位置：位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，4环至5环间； 项目规模：用地面积 520 亩，总建面约 60 万平米 ； 开盘时间：05.6.18面市 市场环境：片区目前在售楼盘价格在5000-7000元/平米；受新政影响，房地产行业普遍进入淡市； 星河湾（北京）2.项目规划 规模 用地面积520亩，总建面约60万平米， 分2期开发； 分期 1期建面21万平方米，建筑形式为9-11层小高层，1500套左右，商业街、幼儿园、小学、体育馆、会所等生活配套齐备； 2期产品预定为28层高层建筑； 另规划有占地11万平米的生态公园； 2期 生态公园 四季会 四季会体育馆 小学 幼儿园 商业街 1期 星河湾（北京）3.启动期策略营造豪宅社区，高举高打，以超越区域平台的高价入市 北京星河湾项目开盘前投资15亿，近四年时间完成现楼、园林及各种配套，打造现楼美景全成品； 2005年6月，北京星河湾一期（地上）21万平方米产品以全成品面世，社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，以全成品开盘； 为了创造完美的的天际线，不惜更改原来已通过的规划，减少了约5万平米的销售面积； 以住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享全方位构成产品价值； 植物搭配，重木轻草；多软绿， 少硬绿 引进了近百多种7000多棵树，保证 秋冬两季 1/3 落叶，1/3彩叶，1/3 保持绿色 北京星河湾 规划了总建筑面积 10000 余平方米的四季会，定位 于中国首家超五星级精品酒店 与亚太区规模最大、历史悠久 的国际知名物业服务公司—— 高力国际强强联手 深圳万科城：创新产品启动，综合物业类型产品组合 1、多种物业类型、多种产品、多种户型组合，降低销售风险，获取最大利润。 物业类型从小户型公寓、小高层、专利产品情景花园洋房、升级产品宽景house与联院别墅、到双拼别墅。户型跨度从68-270平米。 用足容积率下，打造低密度亲地houses社区。 2、低开高走，物业类型组合逐渐走高，价格上升稳定 每期开发以综合物业类型组合策略 总体表现为产品低开高走，首期组合中走市场常见产品多层、小高层、花园洋房以及少量宽景house。二期主要以联院TH、宽景house、情景花园洋房为主。前两期开发奠定低密度亲地houses大盘形象。 3、配套先行，做足“城市”都市概念 以3万平米的风情商业街、小学配合项目首期开发，弥补项目的区域陌生的劣势。 首期综合物业类型启动，高端产品宽景house建立项目高档形象，花园洋房获取首期开发利润。 4、做足场景展示，一期销售实景展示。景观中心首先完成，看得见的未来居住体验 万科城一期展示区——看得见的未来居住体验 在一期开盘初期，将 各种物业类型 3万平米商业、 中心广场、 景观园林、 教育设施 一并展示，未来生活场景得以充分体验。 教育配套 开放式广场 Townhouse 商 业 Loft 情景洋房 宽景House 小高层 广场、水系、风情商业街等非限定性空间在入口处核心位置优先展示，为各种客户提供不同的想象和体验空间 万