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房地产营销答案 C1 思考题 1.市场营销是关于构思、货物和劳务的设计、定价、促销和分销的规划与实施 过程，旨在导致符合个人和组织目标的交换。 2. 企业市场营销必然是在某种特定的经营观念指导下来进行的。市场营销观念 是企业市场营销活动的指导思想，是企业市场营销活动的导向。指导思想正确与 否，对企业的成败兴衰，具有决定性的意义。 20 世纪 20 年代以前，在一些发达的资本主义国家，机器制造业成长迅速， 市场需求比较旺盛，企业面临的是供不应求的卖方市场，企业的中心问题是扩大 生产和降低成本，提高产品质量，生产物美价廉的商品。这时期企业是以生产观 念和产品观念作为指导企业进行经营活动的基本思想。 从一战后到二战前，西方资本主义国家出现了供过于求的买方市场，这时期 企业是以推销观念作为指导企业进行经营活动的基本思想。在推销观念指导下， 企业致力于产品的推广和广告，以期获得充分的销量和利润，对消费者则希望通 过刺激销售量的策略，诱使其购买，至于顾客满意与否以及能否使其重复购买， 则不太关注了。 随着科技革命的深入，出现了全面买方市场，卖方竞争激烈，企业必须拿出 相当的力量来研究市场，这时许多大企业以营销观念作为指导企业进行经营活动 的基本思想。这时期，营销战略是为了确立这样一种信念：企业一切规划与策略 应以顾客为中心，满是消费者的需求与愿望是企业的责任，在满足需要的基础上， 实现长期的合理的经营目标。 进入 20 世纪 60 年代以后，资本主义企业推行的一些营销手段，日益引起消 费者的不满和抵制，消费者运动的目的是要保护消费者利益，除以各项信息供给 消费者参考外，并对这些信息如何评价和利用进行教育和指导，在消费者运动的 推动下，市场营销学者从 70 年代起提出了“社会营销观念”，以保证消费者满意 及消费者与社会公众的长期福利，在此前提下获得企业的利润。 3.在我国，所谓房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部 分和附着于其上的各种权益 （权利）的总和。 4.房地产开发要以人为本；营销不是销售，要实行全程营销；注意产品定位，避 免出现营销近视症；要有市场理念，实行名称化营销，开展全过程营销，认识营 销地位，重视营销人员素质，掌握营销节奏，安排营销价格，把握营销时机，组 织与控制营销。 练习题 创新、指导思想、权益、某种需要 C2 思考题 1.地区人口总量决定了对房地产需求的上限，人口增长对房地产需求有双向的影 响。地区人口的过快增长，有可能导致该地区的恩格尔系数上升，住房消费支付 能力减少，延缓对住房消费的需求。随着我国居民收入水平的进一步提高，居民 消费恩格尔系数的持续下降，居民的住房支付能力在逐步上升，住房更新换代的 欲望也越来越强烈。 2.（1）国民经济发展对房地产业的作用和影响。1）宏观经济运行状况决定着房 地产的供给成本。2）宏观经济运行状况决定了房地产的有效需求。 （2）房地产业在宏观经济中的作用。 （3）房地产业与金融业的相互关系。房地产业与金融业有着密切的联系。 3.房地产业与金融业的联系越加紧密，房地产市场波动受金融市场的波动的影响 日趋严重。同时，对房地产的需求结构也相应发生了变化。一方面，国民收入水 平的稳步提高造就了对住宅物业的大量需求；另一方面，第三产业尤其是金融服 务业的发达造就了对办公用房等较具投机性物业的大量需求，这加重了房地产市 场波动的幅度。 4.家庭收入是影响住房消费最重要的因素。没有一定的家庭收入和家庭积累的支 持，住房消费不过是一句空话。在一定的收入水平下，家庭支出结构对家庭住房 消费能力和意愿有很大的影响。个人可支配收入增加，支付能力强，对住房的需 求就高。 5.（1）影响了房地产业的资本流动量； （2）提高房地产项目的分析与评估手段； （3）影响房地产的投资价值与决策； （4）影响房地产的交易规模与交易过程。 练习题 初期、办公用房、最重要、按揭利率、房地产税费