资产评估总复习资料.pptVIP

Chapter 1 1.1.2 资产评估发展现状与趋势 市场经济发达国家资产评估发展的现状 资产评估的功能 国有资产产权变动与资产评估 税制改革与资产评估 金融资产安全与资产评估 会计资产计价与资产评估 本章小结 本章要点 价值与价格 资产价值与资产评估价值 2.1　资产评估价值论和价值观 经济学中的价值理论和价值观 资产评估研究对象 2.4 资产评估适用的一般经济技术原则 预期收益原则 供求原则 贡献原则 替代原则 评估时点原则 本章小结 资产评估主体定义 3.1　资产评估主体与客体 我国资产评估行业管理体制 3.1　资产评估主体与客体 3.2　资产评估目的与假设 资产评估目的 3.3　资产评估价值类型及其基础 资产评估中的价值类型 资产评估途径内涵 4.2 市场途径 基本含义 4.2 市场途径 具体方法 4.3 收益途径 基本含义 4.4 成本途径 基本含义 4.4　成本途径 具体评估方法 4.4　成本途径 案例分析题 本章小结 5.1　房地产评估前期工作 房地产特点 5.1　房地产评估前期工作　 房地产评估特点 5.2　市场途径及其方法在房地产评估中的应用 市场售价类比法的含义 5.2　市场途径及其方法在房地产评估中的应用 市场途径及其方法适用的条件和对象 5.2　市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.2　市场途径及其方法在房地产评估中的应用 基准地价修正法在房地产评估中的应用 5.2　市场途径及其方法在房地产评估中的应用 基准地价修正法在房地产评估中的应用 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 基本思路 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 某房地产开发公司于2005年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限界满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。 试根据以上资料评估该宗地2011年3月的土地使用权价值。 {335.883615万元，6717.67元/平米} 5.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5.5 其他方法在房地产评估中的应用--剩余法在房地产评估中的应用 基本含义 本章小结 土地取得费=10万元/亩=10万元/666.67平方米=150元/平方米 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 土地取得费利息=150X[(1+6%)^2-1]=18.54元/平方米 土地开发费利息=200x35%x [(1+6%)^1.5-1]+200x65%x [(1+6%)^0.5-1]=10.23 开发利润=(150+200)X10%=35元/平方米 土地单价=(150+200+18.54+10.23+35)X(1+15%)=475.84 土地总价=475.84X15000=7 137 600元 例题：某专用仓库，总建筑面积6500平米，建成于1994年10月底，为钢筋混凝土结构。经调查了解，在评估基准日2012年10月31日，与评估对象类似的建筑物的造价为每平米建筑面积1200元（含合理利润、税费等），但类似建筑物的层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%。参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为60年。试评估该仓库建筑物的价格。 {518.7万元} 适用范围 计算公式 剩余法，又称假设开发法，它是将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来开发建设过程中将会发生的正常的开发成本、正常利润和税费等，以其余值作为评估对象价值的一种评估方法。 土地价值= (房屋的预期售价–开发建设成本–利息–利润–税费)X折现系数 待开发土地； 在建工程； 可装修改造或可改变用途。 例子：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20，请确定该企业的评估价值。 {2.0 亿元} 市盈率乘数法：主要适用于整体企业的评估；以参照物的市盈率作为乘数，与评估对象的收益额相乘。 资产评估价值 = 评估对象收益额 * 参照物市盈率 基本前提 通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。 （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； （2）资产拥