民营物业管理企业希望在前.docVIP

民营物业管理企业希望在前中国民营物业管理企业现在之所以没有以强者的姿态出现，有其历史的和现实的原因。还有外部生存环境问题。以物业管理的“主流”——有企业作参照系，目前民营物业管理企业的外部生存环境极为严峻。　　一、民自物业管理企业缺乏市场支撑　　现在市场中物业管理企业70％属于开发商自办，20％属于房管所改制或后勤单位改70％的开发商自办物业管理企业有开发商的“米”可以下锅。20％的房管占有市场。那么，剩下的10％民营物业管理企业怎么办呢？只有自己去找“米”。从哪儿述，民营物业管理企业是处于较低一级的，所以，拿到市场份额这块“奶酪”的难度可想而知。　　二、民营物业管理企业缺乏资金主持　　据统计，在服务行业的投资中，国有经济投资占60％左右。而占80％以上的国有物业公司在资金运作方面非常艰难。一般人认为，物业管理不属于资金密集型行业，不需要太多的资金投入。实际上，要提升物业管理的技术水平必须有资金支持。上市融资对民营物业管理企业来说，现在还只能是一个梦想，至于银行借贷，则是难于上青天。只有依靠微利的管理费等收入的缓慢积累，慢慢向先进水平靠拢。　　三、民营物业管理企业缺乏政府支持　　对政府而言，任何企业应不分国企、民营身份，只要合法并遵守游戏规则即可。而事实上，政府所制定的游戏规则，客观上起到了抑制民营物业管理企业的作用。这是因为，在物业管理发展至今的20多年历史中，国有企业发挥了至关重要的作用，而且可以说，20实。比如，在资质的认定上，国家一级资质企业必须具备七个条件，这七个条件有着极为严格的限制，而不具备一级资质的企业，在全国范围内最多只可承接30万平方米以下的物业，在资质认定的条件上不具备优势。　　民营物业管理企业的希望在哪里？为迎接民营物业管理企业的春天，我们应该做哪些事情？　　一、加快推进“分业经营”的步伐　　物业管理与房地产业“分业经营”的提法至今已有两年了。而且已形成一致共识，但实际推行的速度却很缓慢。一段时间以来，物业管理公司与业主间的矛盾重重，从媒体报道的情况来看，与“分业经营”没能有效推行颇有关联。“分业经营”应至少明确以下两点：一是房地产业与物业管理行业必须彻底脱离“父子”甚至“祖孙”关系。对开发商开办新的物业管理企业，要通过制定有效的条件予以限制，对已存在的，则通过改制等方式实现脱钩。二是房地产商新开发的项目实行物业管理，必须彻底实现社会公开公平招投标。按现行法规规定，在物业未入伙或入伙但业主达不到成立业委会法定人数的情况下，开发商仍以最大业主的身份对物业管理单位的选择有决定权，如不公开招投标，已成立物业管理公司的开发商仍会将项目交给自己的物业管理公司，这对靠市场吃饭的民营物业管理公司来说，有失公允。　　二、进一步完普物业管理的法制环境　　要确立物业管理招投标的透明度、程序性、公正、公平与公开，须由政府部门牵头组建物业管理专业招投标委员会和物业管理招投标专家库，由这些专业人才承担物业管理项目的招投标工作。无论是开发商新开发的项目，还是已由业主委员会管理的二手项目，当其需要新的物业管理公司时，均需要经过物业管理专业招投标委员会同意，在满足他们的管理质量、价格等要求的前提下，由其从专家库中选聘评委，最终项目花落谁家，决定权就在这些专业评委手中。同时如若能对物业管理招投标子以立法，则会使各方面的权益得到更有效的保。　　三、加紧实施企业间的兼并与重组　　据报载，2001年间，北京的物业管理公司平均每家管理物业的建筑面积仅为15.5万平种现状是很难与其抗衡的。因此，必须走兼并联合的道路。怎么联合呢？这就需要政府的力量之手，一是限制小规模物业管理企业的发展，当在一定时间内小规模物业管理企业仍未能达标时，取消其市场资格，所属物业自然交由市场进行调节。二是政府对物业管理的资源进行科学评估，先评估出优良资产，然后以其作主体，将其他小规模物业管理企业联合到他身边来。这里面最关键的是资源的评估，将最具活力、最有发展前景的物业管理企业选出来，做中国物业管理的开拓者。　　四、建设物业管理职业经理人队伍　　地产、家电、IT行业等，基本上都引入了职业经理人制度，成为推动社会进步的有生成为管理的枢纽，成为许多产业有序发展的实际管理者。他们的管理不仅关系到企业的运营质量和利润，而且将直接影响到企业的健康成长。物业管理必须尽早走职业经理人道路。　　五、加速物业管理的产业化进程　　20多年来，我国物业管理的服务对象主要局限在住宅物业。服务内容也限于保安、清因各种原因受到损害的业主常常会向物业管理公司索赔几十万甚至上百万。而物业管理公司要增强抵御风险的能力，唯一有效的途径就是增强获利本领。在当前物业管理微利的现实