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四川省新农建设开发基金会 投资管理制度 第一章总则 （B 第一条，为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。 第二条，使用范围：本制度适用于本企业房地产开发项目的投资控制。 第三条，投资管理原则 本企业对投资管理坚持以下三个原则： 1．以事前控制为主，其他控制为铺。 2．预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3．投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。 第四条，投资管理制度 1．投资管理目录工作由总经理办公室牵头。 2．工程部负责项目技术可行性分析论证和施工管理工作。 3．造价部负责项目投资估算、预算、竣工决算的编制合同管理工作。 4．财务部负责项目投资财务可行性评价和成本管理工作。 5．销售部负责项目投资销售策划和国民经济评价。 第二章 投资项目可行性研究 第五条 可行性研究是指投资项目在投资之前的，在深入细致的调查研究和科学预测的基础上，综合论证项目的技术先进性和适用性，经济的合理性和有利性以及建设的可行性，从而为项目投资决策提供科学的依据的一种论证方法。 第六条 可行性研究的阶段划分 1．投资机会研究，是可行性研究的第一阶段，主要是对项目或投资方向提出建议，并对各种设想的项目和投资机会作出鉴定，以确定是否有必要做进一步的详细研究。 投资机会研究的内容主要是：地质情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况及项目的社会效益等。投资估算误差程度为30%。 2．初步可行性研究，是在投资机会研究的基础上进行的。其主要任务是： （1）进一步判断投资机会研究是否正确，时机是否成熟。 （2）决定是否需要进行详细可行性研究。 （3）确定可行性研究课题中，那些问题要进行辅助的专题研究。 初步可行性研究投资估算误差一般为20%。 3．详细可行性研究，又称最终可行性研究和评价的最后阶段，对工程项目的投资决策提供技术、经济和管理的依据。其主要任务是： 对工程项目进行深入的技术经济分析，重点是对项目进行财务评价和国民经济评价。 详细可行性研究是项目的关键环节，也是项目研究的定性阶段。它的结论可作为工程建设的决策依据；为项目决策提供技术，经济与商业的比较精细的依据；为下一阶段工程提供设计基础资料和依据；也是向银行贷款的依据。 4．项目可行性研究评估阶段，主要任务是：审核、分析、判断可行性研究分析的可靠性和真实性，提出评估报告，为决策者提供最后的决策依据。该阶段要求从全面出发，客观、公正、可靠地评价拟建项目，其工作内容主要是：项目的必要性评价、可行性评价、技术性评价、经济性评价、综合评价并编写评估报告。 第七条 可行研究的原则 1．科学性原则； 2．客观性原则； 3．公正性原则。 第八条 可行性研究的内容 1．必要性研究：主要从社会经济的角度和企业自身发展的角度，探找和研究项目是否有必要，适时的，并研究项目的合理投资时机。主要研究三个方面，即项目产品的市场潜力，投资者的发展战略和投资者的优势。 2．市场销售的项目规模的研究：市场研究的目的就是弄清项目产品的未来市场状况，一般包括：市场定位、市场现状和发展趋势预测；目标市场特征；项目产品销售量预测以及销售策略的确定等。 3．技术问题分析：研究项目各种可用的生产技术及其经济特征，结合项目实际情况选择最佳的技术方案。同时研究各种可能的技术来源及获取方式，寻找最佳方案。 4．项目选址：根据项目的产品方案和规模，研究资源、原料、能源等需求量和供应的可能性，以项目取得最佳经济，社会效益为宗旨，对各种可能的项目造址进行技术、经济分析。 5．投资估算：运用各种估算技术和经验，全面科学地估算项目的全部投资，包括固定资产投资，无形资产投资和流动资产投资等。 6．资金筹措：研究各种可能的资本来源，如资本金银行贷款，发行债券等，分析各种事项的资金的使用成本，按照投资者认为比较合适的资本结构，选择各种事项和资金数量，即确定资金筹措方案。 7．项目计划与资金规划：根据项目的组成、工程量、实施难度等实际情况，安排项目的实施计划，以及保证项目实施的资金规划。 8．财务分析：从企业微观经济角度，用现行价格对项目营运后可能的财务状况及项目的财务效果进行科学的分析、测算和评价，判断项目在财务上的可行性。 9．国民经济评价：从国民 宏观角度，用影子价格、影子 率，影子工资和社会折现率等经济参数，计算、分析，分析项目需要国家付出的经济代价和对国家的经济贡献，判断项目投资的经理合理性和宏观可行性。 10．不确定性分析：用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析方法，分析不确定因素对项目投资经济效益指标的影响，测算项目的风险程度，为决策提供依据。 第九条