论商品房买卖合同纠纷的问题及对策.doc

论商品房买卖合同纠纷的问题及对策随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化，商品房买卖纠纷日益增多。商品房买卖合同缔约人订立合同的目的是为了使自己的合法利益得到最大保护和实现，而缔约一方当事人的违约行为可能使得对方当事人的利益得不到实现。通过对商品房买卖合同中违约行为、违约责任的论述，概括介绍了商品房买卖合同违约责任的概念、特点、归责原则、责任形态、免责条件以及违约责任的承担方式等问题，阐述了我国《合同法》、《商品房销售管理办法》及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中关于商品房买卖合同违约责任的规定。特别是在2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）颁布实施后，商品房买卖合同纠纷案件呈现大幅度上升趋势。合同纠纷是最常见的纠纷，所占比例最大，剖析合同纠纷产生的原因能更好地从源头上做好合同管理工作。下面试从商品房买卖合同纠纷案件的开始论述。一、商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型特点和原因分析　（一）出卖人未在《解释》规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。 　（二）买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人交纳后，诉讼主张出卖人构成欺诈，要求返还相关费用。 　三）出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。 　（四）买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。 　（五）出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，在交付房屋时未能履行商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，导致买受人诉讼要求出卖人履行合同、承担违约责任或赔偿责任。 　六）因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续（如承诺买受人全家户口进京），买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金；或要求出卖人履行义务，为其办理户口进京的手续、赔偿损失。 　（七）出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。 　（八）出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品房买卖合同的认购协议，在双方未能订立商品房买卖合同的情况下，买受人诉讼要求返还定金。 　（九）买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支付购房款并给付违约金；或买受人未按期交纳按揭贷款，出卖人履行担保义务后，诉讼要求买受人偿还其垫付的贷款及利息；或出卖人催告后3个月内买受人仍未履行的，出卖人诉讼要求解除合同。 （十）出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。1.设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。 2.个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作。3.出卖人的守约意识淡薄，在根本没有办理相关规划审批手续或资质的情况下，即发布夸大其辞、具有欺诈性的广告，导致无法履行约定4.开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重的质量问题，双方对簿公堂。预售合同签订在两三年前，诉讼却发生解释适用后，导致房屋质量的案件增加。　二、合同的效力及其履行有可能导致合同纠纷我国法律对合同的界定是经过若干次改动的，通过每一次改动可以看出法律的进步。合同审议稿第2条对合同定义的写法是：“合同是平等主体的公民、法人、其他组织之间设立、变更、终止债权债务关系的协议”。按照《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自批准、登记时生效“。本条规定的内容可以分解为两项：一是合同生效的条件，二是合同生效的时间。因此，从此第一款可以看出，只有“依法成立的合同”才能生效。“依法成立”是合同的有效条件，也即有效合同必须是已经成立的合同，而且其主体和内容都合乎法律的规定。一些没有以法律规定成立的合同，显然是没有效力的，因此，对于成立的一些没有效力的合同，往往会产生一些纠纷。《合同法》第60条第1款规定：