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旅游地产发展 特征一：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始，最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。 近年来国内旅游经济获得了长足的发展，其表现是游客规模的不断扩大、旅游消费形式的不断丰富和旅游经营收入的持续增加。也是就说直观地看来，旅游市场在“量”的方面获得了显而易见的增长，并且有进一步强劲增长的趋势。但通过对于这个市场客源、交通、以及消费行为的进行综合分析之后，当前旅游市场的发展不仅有表象上的“量”的增长，更蕴藏着“质”的提升，而体现集中这一“质变”的，就是旅游消费模式的转换，即由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式的转换。 正是这样一种新兴的模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求。在“休闲旅游”旅游模式中，人们需要的不仅仅是对旅游景点的观赏，更强调的旅游全过程的质量与舒适程度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。这样一种消费模式的转变，是传统的旅游景区在设施上无法继续适应和满足的，正是这样一种转变，使当前以新型旅游消费空间营造为目的的“旅游房产”开发如火如荼。 当我国的旅游解决了时间、收入和汽车这三个问题后，一般意义上的观光旅游已经开始向商务型、度假型的方向转化。而这，也是未来旅游地产开发与服务的方向。 ? 特征二：主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合 新型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。在新兴的“休闲旅游”、“度假旅游”模式下，人们对于旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这样两个因素，也就是说旅游的出发点，将会是对于景区环境的向往，而在走进这样一种与所在都市环境相区别的景区以后，仍然需要享受都市休闲消费的空间和服务，而旅游房产正是提供这样一种空间和服务的产业。 ? 特征三：租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施 除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。凡是有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个发展商说我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。 ? 特征四：品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合 因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。这是近年来旅游房地产发展的一个重要特征。根据这一特征，开发商可以采取一些相关的营销措施满足这部分消费者与投资者的需求。如委托经营与定期免费自用的营销策略，即房产售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具体入住时间可以由业主自由选择，此外的时间，将由酒店营运商接受委托实施统一经营管理对外经营，并向业主提供固定比例的收益回报。 这样一种模式不仅满足了“双高”阶层休闲度假的愿望，同时也免去了他们在不使用物业时打理、租赁的麻烦，是今后此类旅游地产物业的经营方向。 分析旅游地产的市场前景，必须先对旅游业的发展趋势及前景作分析，并在此基础上展望旅游地产的市场前景。（1）中国旅游业发展趋势分析 随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。 从市场上来看，中国国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。通过以上分析，中国旅游业将呈现以下的发展趋势： １、旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态 随着我国人民收入水平的提高，以及旅游设施的供给水平的提高，人们出门旅游将要求吃得好、住得好、乘车带空调、坐软卧，有的要求乘坐飞机往返，由基本满足型向舒适型、享受型过渡。? 当前我国国内旅游消费的结构中食住行的比重较大，达７５％－８５％，游购娱占２５％－１５％。旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览购物娱乐支出占６０％。我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。随着我国旅游产品生产开发的多