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旅?游?地?产?简?论 第一章 什么叫旅游地产　　　　旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。广泛而言，就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。它以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征，具有一定的主题，通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。　　旅游地产是对土地及其上的景观文化资源的开发利用，是土地开发的一个分支，一种新型的房地产开发业态，其与其他地产的区别在于：旅游景区成为它的强大配套——而且由于所有这些配套同时都是经营性景区的一部分，是一种产业化的操作。旅居结合，融旅游观光与度假地产于一体，把景区像家一样建造与把家像景区一样经营。旅游地产增值的手段，就是加强这种融合，使得旅游景观资源和地产产品交织在一起，而且要是非常自然的融合。这是其生命力所在。　　　　　　第二章 旅游地产的功能　　　　● 产品功能　　旅游房地产主要是以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。其中用于居住的景观房地产是大型都市休闲度假区“度假”功能得以充分实现的保证，它已成为发达国家发展休闲旅游的一种共同做法和普遍趋势，根据IAAPA的一份统计资料，欧美最近10年内开工兴建的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有景观房产。　　　　● 社会功能　　旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的有力延伸，更是对已显老化的传统地产产品序列的重大补充。它的出现极大地提升了项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，拉动地方经济发展，改善旅游产品在种类和地域上的失衡结构，增强旅游经济的整体竞争力，进而为当地提供一个城市旅游与休闲人居产业全面发展的解决方案。　　　　　　第三章 旅游地产的产业特征　　　　旅游地产的产业特征主要表现在如下几个方面：　　● 旅游产业是旅游地产发展的根基，是旅游地产发展的先导和核心　　旅游地产作为一个新兴的地产分支，区别于其它地产门类的最鲜明的特征是，其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是单纯依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的地产，还是在城市中全新建立的主题公园型旅游地产，实质都是借助于或打造出旅游资源这个平台，进而开发出来的各种各样的旅游地产类别。旅游地产多元化的表现形态可能是酒店、别墅、公寓、度假村，也可能是商业街等等，其本质均是依托于旅游资源基础上，进行房地产开发和经营。因此旅游休闲是先导和核心，在开发原则上，要遵循先做旅游、后做房产开发这样一个原则。　　● 旅游住宅多为第二居所，目标客户群体不一样　　旅游住宅往往倍受异地置业者青睐，多为业主的第二居所。其原因是旅游景观多位于城市郊区或远离城区，日常通勤不便，但却十分适合节假日的休闲度假。旅游住宅房价高的特点导致其销售多采取市场集中战略，所面对客户多为中高消费水平、层次较高的人群。和其他类住宅相比，旅游住宅的市场份额较小，市场风险较大，但只要产品能够迎合消费者心理，其消费能力较一般住宅要强。　　● 投资规模大、周期长、资金压力大　　旅游休闲的定位，决定了旅游地产的消费群体以高收入群体为目标客户群，产品档次以舒适高端型为主，投资规模通常较大。而尤其对于新建主题公园、海岛开发等需要旅游导入和市场培育的旅游地产，开发周期更长，少则3-5年，多则8-10年，甚至更长，远远长于城市普通商品房开发，资金压力也远远大于一般地产开发。因此，更需要注意合理安排开发的节奏、注意短线开发和长线开发结合，增加现金流，保证资金链条的安全。　　● 在开发理念、模式上更需要创新性　　旅游地产的开发，有别于其他地产开发的重要特征还有，强调创新的开发理念和开发模式。开发商需要有先进的意识、专业水平，不断探索出具有时代特征的、迎合目标客户群的旅游地产开发创新模式。开发理念的先进与否，开发模式的正确与否直接关系到整个项目的成败，甚至关系到企业的生存。由于各地、各个旅游资源不同，因此开发理念和模式应该具有差异化特征。　　● 旅游地产对其依托的旅游景观具有明显的挑剔性，区域性较窄　　并非所有的旅游景观资源都能发展旅游住宅，比如长城是世界闻名的旅游资源，但作为一次性旅游景点，长城脚下并不适合发展旅游住宅。而一些滨海地带、高尔夫球场等多次目标旅游地，却可以吸引游客经常性前往，因此旅游住宅往往都依托此类旅游资源开发建造。　　● 旅游地产是系统工程，更需要开发商的实力　　旅游地产是个系统工程，它无形中囊括了环境整治、资源整合、产业重组、住宅建设等过程和行为，最终目的是通过对资源的整合，在区域价值的提升和社会效