中原物业深圳宝城区项目分期开发策略.ppt

城市综合体开发战略 ——宝城22区项目分期开发探讨 地缘分析——位置特性 地缘分析——26区旧改 地缘分析——规划方向 地缘分析——双地铁口（规划） 地缘分析——道路及公园改造（规划） 22区周边道路改造： 根据《深圳市宝安区新安旧城BA102-04片区控制性详细规划》 项目整体分析——经济指标 总占地：20.7万M2 总容积率：3.8 总建面：76万M2 其中： 商住混和建面61.6万M2 配套共建等3.03万M2 其他不确定11.37万M2 一期： 总占地：9.1万M2 总建面：34.58万M2 其中：住宅25.38万M2 商业5万M2 办公2万M2 配套1.2万M2 公建1万M2 项目分析——人流/车流 各区资源评判 开发谋略——打造城市综合体 将灵芝公园作为私藏 （景观天桥连接） 教育作为卖点经营 （引入名校/与B区同期开发/教育带动社区） 以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓 （打造城市综合体，尽量用项目整体90/70指标规划1期住宅） 强化社区的整合性 （各期之间的融合/各地块开发的配合） 项目整体布局建议 关于三期和新圳河 项目物业定位 西岸唯一 76万㎡公园大城 项目形象定位 城中央 阔生活 项目案名建议 公园一品 或“公园1号” 项目案名备选 灵芝公馆 公园城邦 园城 /都城 /蔚城 宝郡 新都天城 /公园天城 贡院1号 …… 外立面建议 公园路一层商业氛围、景桥与住宅的衔接参考 城市综合体之住宅与商业的衔接处理参考 住宅沿创业路主入口与商业的衔接示意参考图 社区正对学校内步行街面与招牌示意参考 创业路与公园路交汇处的标志性双层商业参考 公园路特色街标志性包装参考 住宅户型配置——整个项目满足90/70 将90平方米以上户型尽量布置在一期。 二、三期户型全部为90M2以下户型。其中二期的景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。 本项目住宅总建筑面积约为58.87万M2 ，根据90\70政策，90 M2以上户型面积为17.66万M2。 一期住宅总建筑面积为25.38万M2，则90 M2以上户型占一期住宅面积比例为70%， 90 M2以下户型占一期住宅面积比例为30%。 90平方米以上户型面积比为70%，90平方米以下户型面积比为30%。主要分布在A区朝创业路位置、B区较差位置、和D区朝向写字楼位置。 110-125平方米三房和135-170平方米四房为主力户型，面积比分别为40%、25%。分布在A区、B区朝向灵芝公园、小区园景位置。 180-220平方米五房为本项目中平面最大面积，全部位于A区同时朝向灵芝公园、小区园林的最佳位置，面积比为5%。 红色为二房蓝色为85-90M2三房绿色为100-125M2三房黑色为四房黄色为五房 户型分布示意图 住宅户型配置——一期满足90/70 严格根据90/70政策，则90平方米以上户型占一期住宅面积比例为30%， 90平方米以下户型占一期住宅面积比例为70%。 景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。 四房、五房的面积比方案一相对缩小，以增加大户型的套数。 红色为二房蓝色为85-90M2三房绿色为100-125M2三房黑色为四房黄色为五房 户型分布示意图 关于一期地下室 建议设2层，即“半地下室＋地下室”： 按照商业0.6个/100M2、住宅1户1个，估算车位数在3000-3600个，须地下室面积在10-12万M2，一层较难完成。 建筑首层整体抬高，满足半地下室要求。 部分地下室为商业预留面积。 考虑未来的发展趋势，本项目地处商业中心区一级辐射带，车位价值增值较大。 地块景观价值分析： 10 靠近公园、景观较为优越。 E 7 可观部分小区中心园林景观相对较好。 D 8 尽揽小区中心园林景观。 C 6 可观部分中心园林及城市景观。 B 5 可观部分中心园林，其他景观基本无。 A 打分 10分 景观价值判断 区域 B E C A D 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 写字楼 城 市 干 道 二期项目 一期内部资源分析——景观/噪音 地块噪音影响分析： B E C D 8 靠近公园，噪音较小。 E 6 临近幼儿园和周边工业厂房，噪音较大。 D 9 小区中心、基本无噪音 C 4 临近创业路，车流较大，噪音较为明显。 B 5 临近小学和商业中心、噪音较大。 A 打分 10分 噪音价值判断 区域 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 城 市 干 道 写字楼 A 二期项目 一期内部资源分析——景观/噪音 B E C A D 小学 幼儿园 灵芝公园 学校