中原_2012年市场情况及2013年市场预判_53p_调查研究_分析总结.pdf

2012年市场情况及2013年市场预判 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 报告提纲 PART 1 近年房地产政策分析 PART 2 2012年一季度市场分析总结 PART 3 2013年市场预判 Code of this report | 2 报告提纲 PART 1 近年房地产政策分析 PART 2 2012年一季度市场分析总结 PART 3 2013年市场预判 Code of this report | 3 PART 1.1 宏观经济层面解析 Code of this report | 4 第一季度银行收益降低，二季度财政压力逼迫贷款放行 新增企业贷款降低表明经济增长放缓的重大影响，也表现出各地方财政面临的重大压力。 在央行2012年4月金融数据统计中，新增 企业贷款仅为5350亿元，较3月的新增企业 贷款减少近2000亿元，企业中长期贷款只 有1265亿元，创出今年以来新低。 Code of this report | 5 央行下调存款准备金率0.5% ，4000亿资金流向楼市 4000亿资金的释放为房地产市场的回暖提供了经济基础； 但国家通过房贷利率手段调控资金流向的可能性极大，85折利率随时可能结束。 • 央行决定，从2012年5月18日起，下调存款类准备金率0.5个百分点。此次下调后，大型金融机 构存款准备金率将回落至20% ，中小金融机构16.5%。 • 2011年是中国房地产市场“调控年”，仅这一年间央行曾6次上调存款准备金率，直到2011年 12月5 日才实现3年来首次下调，今日央行继2月后再次下调存款准备金率0.5个百分点，也是 2012年第二次下调。 • 根据计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。 • 银行都是上市公司，有盈利需求和业绩压力。房地产作为利差稳定的业务板块，在政策和额度 允许的范围内，房地产市场将得到充裕的房贷资金支持。 • 但是，目前房地产市场仍处在政策调控的敏感期，下半年贷款的放松还会持续到何时，房地产 板块的房贷额度何时完成都难以预测，85折的利率优惠随时可能结束。 Code of this report | 6 地方政府与中央政府进行博弈，尝试为楼市松绑，地方政府“闯关”行为愈演愈烈 从调控思路与阶段性特征看，2011年是调控第一阶段，是中央与企业的博弈，核心在房价。 2012年房地产调控已进入第二阶段，地方政府受限于财政压力，先后19个城市出台过地方性政策 意图对房地产调控做出调整，尝试为楼市松绑。