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东亚银行的按揭贷款证券化 谭安厚（休·托马斯） 财务副教授 香港中文大学 香港·新界·沙田 中国香港特别行政区 摘要 本案例讨论亚洲金融危机期间香港东亚银行2.6亿美元按揭贷款的证券化问题。 本案例的目的是在银行风险管理的背景下向学生介绍按揭贷款和资产担保证券的相关内容， 这一目的是通过学生自己分析香港按揭的信用风险、宏观经济危机与财务决策的相互关系、以及证券化的结构（包括不受发起者破产影响的实体、信用增级、互换、服务协议和片的后偿化等）来实现的。 关键词： 证券化，亚洲金融危机，银行按揭资产组合 我特别感谢电子科技大学管理学院曾勇教授，帮我把这篇案例翻译成中文。案例中如有任何错误，责任在我。  东亚银行的高级经理兼财务总监尹瑶强放下电话琢磨起他与瑞士联合银行资本市场与风险管理部的总经理Brian Yiu刚才在电话里的交谈内容。 这是1997年11月13日。 Brian Yi告诉他第二天瑞士联合银行将传真给他修改后的东亚银行按揭担保证券发行定价建议书。对尹总监来说，这意味着他将重新评估这笔交易中的收益和成本，重新决定东亚银行可以接受的最大的价格调整。 四个月以前在接到美林（Merrill Lynch）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）、Societe Generale 和瑞士联合银行分别对东亚银行2.6亿美元按揭贷款证券化的出价后，东亚银行决定将这笔业务委托给瑞士联合银行。随后尹总监任命东亚银行经理麦鲍根负责执行这项政券化工作。自此，麦经理经常将全部时间投入这项工作。他与瑞士联合银行商谈了证券化结构的细节，并与东亚银行对外法律顾问Clifford Chance一道在有关法律文件上花费了大量的心血。同时他还就证券评估的有关问题联络穆迪公司（Moody’s）副总裁和高级分析师Ann Rutledge，并安排穆迪公司现场考查东亚银行的贷款业务、质量控制和服务能力。然而就在这项业务正在进行的时候，东南亚经济陷入金融危机，增加了全球投资者对东南亚投资风险的忧虑。正是在这种背景下考虑到全球投资者面对香港投资兴趣的减弱，瑞士联合银行即将向东亚银行提交新的成本更高的证券化方案。而面对香港房地产和按揭市场的衰退，东亚银行也正要对这笔证券化重新评估。当然这笔业务是否继续将由董事会主席和首席执行官李国宝博士领导的董事会决定。李博士是实际战略问题的真正决定者。但是在李博士决定之前，尹总监必须详细地评估这笔交易后向他提出建议。当尹总监拿起电话准备拨通麦经理时，他想到自己这天的工作量已经增加了。 东亚银行的按揭资产组合 成立于1918年的东亚银行，到上个世纪九十年代已成为香港第三大银行以及当地人独立拥有的最大华资银行，其资产1996 年达到了1130亿港币。虽然东亚银行是香港股票交易所挂牌上市公司，但其经营权牢牢地掌握在董事会主席、执行官、主要股东和控股家族一员的李博士手中。东亚银行是一家盈利丰厚和资本充足率良好的银行，1996年其117亿港币的权益收益为19亿港币，并且其巴塞尔银行监管委员会（BIS）资本充足比率（即资本风险加权资产比率）超过了17%。东亚银行在香港之外有20个支行和9个代表处，主要分布于东南亚和北美并正在积极加强其在中国大陆的业务范围。然而东亚银行的核心业务一直集中在零售和商业银行方面，即通过它在香港的97个营业网点吸纳存款和发放贷款。在它的资产组合中，楼宇按揭贷款是迄今份量最重的贷款（参照表1：东亚银行财务报表概要）。 东亚银行认为楼宇按揭贷款是一个极好的低风险稳定收入来源。东亚银行在发起按揭贷款的过程中，遵循一系列指导方针，例如每一笔按揭贷款发放时，凡是住宅价直低于一千两百万港币，贷款本金不许超过住宅价值的70%（按揭成数），对价值更高的住宅，这个比率要更低。并且每一位贷款申请者每月供款额与收入比率不得高于50%。东亚银行还对贷款申请者进行例行检查以便确认按揭贷款是真正用于自己居住的房产而非投机的。这些方针在90年代中的香港银行界被看为相当稳健的。东亚银行按揭贷款按月还本付息，最长清偿期限为30年，利息率为东亚银行优惠利息率加0%至2.5%升水。然而与这么长的到期期限相比，短期按揭贷款的平均寿命大约为三年。这么大差别的原因是房产人由于收入和房产价格迅速增长，频繁改变其房屋的质量和面积，导致房地产高周转率（参见表2：房地产价格变化）。整个这段时间，东亚银行处理大量投资的电子数据以便保持一个高效的贷款监控和管理信息系统。上述因素结合起来使得近5年中，东亚银行按揭贷款资产组合的拖欠贷款比率保持在稳定的低水平，约占未清偿贷款的0.25%，每年因坏帐而止赎的比率（房产处置率）仅为0.001%，并且没发生过因止赎出售房产收入不足以还清未清偿坏帐。 然而，这一令人羡慕的资产组合却有一个主要的缺点：其比例占贷款总额的44%，已超