容积率规划研究.ppt

其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 阳光上东，国际化社区的思考 （1）从城市结构和形态出发的规划布局、单体设计，而不是单纯的朝向（日照）至上 （2）景观优先 （3）混合性，包括建筑产品的混合，以及住宅和商业的适当混合 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 Paseo Colorado Paseo?Colorado横跨3个街区，占地14.9公顷，由商业和住宅两部分组成。 位于西区的住宅布置有底商，商业由零售店、餐馆、咖啡屋、1个14屏电影院、1个超市、健康俱乐部/美体中心、温泉等组成。 东区则为独立的住宅楼。住宅由4层共400套公寓组成，每套面积从56至130平方米不等。 建筑外观设计充满了装饰艺术要素。 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 Paseo Colorado 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 Paseo Colorado 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 Paseo Colorado 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 Paseo Colorado Paseo?Colorado?实施方案设计中强调以下要点：（1）在城市商业核心区创造多种功能混合使用的环境。通过零售业、餐饮业、商贸娱乐业和居住区的混合，让人们能够在这里生活、工作、玩耍，促使该区24小时均富有活力。（2）用步行街或人行道将Paseo?Colorado与邻接的商业区联在一起。（3）鼓励视觉愉悦、功能合理的设计。设计应尊重城市中心区内的历史建筑，并要提供21世纪都市村庄发展所需的多样便利设施。（4）重新设计原有的地下停车场停车布局。允许零售业停车并隔离保护居民私用的停车位，地下室电梯能直达住宅楼的大堂。（5）重新开放Garfield大道成为步行街，在市中心重建那条贯穿南北、连接中心图书馆和市民礼堂的、包札艺术风格的轴线。（6）制定可实施的零售店设计统一标准和主要标志程序，确保店面能相互协调、兼容。（7）考虑多样性的公共艺术。如在为数众多的喷泉上使用装饰砖，富有工艺创意的栏杆、大门式样。（8）居住单元的设计应饱览周边良好的景观：圣加百利山、中心街区的历史建筑物、Colorado林荫大道、每年元旦举行的玫瑰游行节，还有由漂亮的艺术喷泉与园林景致构成的喷泉广场。（9）园林景观设计应广泛多样；栽植本土的和抗旱的植物；与该城每年举办的玫瑰游行节相呼应，着重强调玫瑰花的使用。 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 Pentagon Row 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 商业地产的核心 （1）城市生活的引入——商业街区+时尚住宅 （2）以成熟、丰富的商业业态，营造具有投资价值的商业地产 （3）品位+时尚的风格（如美国式新古典，注重商业空间、细部、标识性的设计） 时尚 活力 品质 其他附加值——文化地产 诚品建筑的文化建筑 理念：为城市菁英塑造一种以知识与艺术为内涵的精致生活场景。 （1）透过人文的空间规划，使建筑具备阅读的功能，业主在建筑里得到心的沉静，人文的氛围充满每个角落。 （2）拥有北京独一无二、咖啡香陪伴的、藏书2万余册的住宅图书馆—诚品书坊。 （3）定期邀请学识渊博、德高望重的精英人士举办讲座、研讨会，形成一个由开发商牵头，业主自发组织参加的社团活动。 （4）在诚品书坊内有专门针对孩子的读书空间，从学龄前的图画到小学生、中学生的图书，适合各种年龄层次。 五、产品观 高容积率下的产品观 结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性 保证产品的合理性 （1）提倡适度的高容积率，既通过合理的高容积率体现土地使用的集约化，也不因为容积率的提高而牺牲户型的合理性 （2）保证合理的户型设计，兼顾朝向和通风，或者有相应的技术措施处理 （3）保证合理的停车比例 符合社区定位的宜居性 （1）在合理性基础上提高舒适性 （2）弱化高密度（组团的层次感、近人尺度的处理），关注局部小气候 （3）同层次的适当居住混合 （客层的混合、建筑的混合） （4）塑造景观出色、适合邻里交往的空间和场所（活动空间的处理） （5）注重景观对居住品质的提升作用，兼顾观赏性、多功能性、生态性 （6） 减少停车对社区的不利影响，强调人车的平衡、共享，改善停车条件 （7）生态技术的合理运用，注意其经济性和高附加值 （8）提倡精装修 （9）户型附加值（空间的复合利用等） 符合定位的其他附加值（文化、商业等） THE END 高容积率下的规划结构分类 纯点塔 点塔+少量板 点+板 板+少量点 燕沙后(2.5) 澳洲康都(3.98) 高容积率下