青岛综合体项目与研究报告.ppt

从区位发展来看，青岛市区土地日益紧缺，地价越来越高，综合体呈现向近郊发展的趋势。 从青岛综合体市场格局来看，综合体市场受青睐度高，未来上市体量大，市场竞争将更加激烈。 从综合体价值来看，综合体对城市资源的最大化占有，带动区域土地价值及住宅价值的提升，将成为未来房地产开发的主流模式。 从综合体自身来看，综合体的功能将更加完善，从住宅、商业为主的模式到注重社区服务配套的发展，更有效地提高项目的品质。 未来发展预测 发展趋势 未来发展预测 未来有巨大的发展空间，竞争也将十分激烈。 从市场层面 * * * * * 综合体产生的背景 历史起源 现代综合体的雏形 第一代综合体产生 第二代综合体产生 第三代综合体产生 小结 小结 简单功能叠加 融合发展 多元发展 商务 商业 居住 居住 商业 商务 休闲 娱乐 文化 居住 商业 商务 休闲 娱乐 文化 休闲 体育 会展 具有了一定的商业、商务、居住综合功能，但各自之间联系较少。 综合体的功能增加，多样化业态产生，商业性质发生质的飞跃，各功能之间相互融合。 业态继续增加，功能复合化程度最高，综合体推动城市的发展。 综合体的发展经历了从简单功能到多元化功能，从单纯提供娱乐休闲到提供生活配套，追求生活品质的过程。 三、青岛综合体市场研究 青岛综合体市场概况 在售项目研究 典型开发商研究 小结 发展历程 青岛综合体市场研究 青岛综合体市场概况 在售项目研究 典型开发商研究 小结 青岛综合体项目于07年首次现身，目前已兴起城市综合体开发热潮，呈现出“遍地开花”的局面 城阳宝龙城市广场 2007年7月 万达广场 2008年4月 鲁商中心 2009年8月 中铁青岛中心 2010年5月 2009年6月 李沧宝龙城市广场 2007年11月 远雄国际广场 2010年3月 华润中心 2010年3月 欢乐滨海城 银座广场 上实啤酒城项目 李沧万达项目 利群崂山项目 发展历程 2007年城阳宝龙城市广场亮相岛城，该项目涵盖了住宅、公寓、酒店、商业、游乐场多种业态，成为青岛首个真正意义上的大型综合体项目； 随后青岛综合体如“雨后春笋”般出现，相继出现了万达广场、华润中心、中铁青岛中心、鲁商中心、崂山利群等项目，目前城阳宝龙城市广场和万达广场已经售罄，在售和待售项目较多。 城阳宝龙城市广场 万达广场 城阳宝龙城市广场的亮相拉开了青岛大型综合体的序幕，目前在售和待售项目较多。 青岛综合体市场研究 青岛综合体市场概况 在售项目研究 典型开发商研究 小结 目前青岛市的综合体项目多集中在市南区香港中路沿线以及沿海一线，拥有丰富的海景资源； 目前在售项目多集中在市南区香港中路商圈附近； 2个售罄项目为市北区的万达广场和城阳区的宝龙城市广场； 7个尚未入市的项目主要集中在市南区、四方区、李沧区和崂山区，据了解，青岛在酝酿开建中的城市综合体有近10座。 在售项目 潜在项目 售罄项目 开发现状 综合体多集中在市南区核心区、沿海一线，潜在项目较多，综合体的发展已进入快速发展期 青岛综合体市场研究 青岛综合体市场概况 在售项目研究 典型开发商研究 小结 项目分布 鲁商中心 欢乐滨海城 万达广场 城阳宝龙城市广场 李沧宝龙城市广场 青岛中心 华润中心 李沧万达项目 远雄国际广场 利群崂山购物广场 上实啤酒城项目 银座广场 开发现状 区域 项目名称 占地（万㎡） 总建（万㎡） 首期 开盘 物业业态 备注： 城阳区 城阳宝龙城市广场 50 75 2007.11 别墅、住宅、酒店、商业、游乐场 总投资25亿 市北区 万达广场 4.4 38.1 2008.9 商业、酒店、住宅、公寓 总投资30亿 市南区 鲁商中心 12.5 101.45 2010.9 住宅、公寓、酒店、办公、商业 总投资100亿 市南区 远雄国际广场 1.4 13.9 2010.10 写字楼、商业、公寓 —— 李沧区 李沧宝龙城市广场 10.7 35 2010.6 住宅、公寓、酒店、商业 总投资18亿 青岛市场的综合体项目大多数为20万㎡以上、总投资超过10亿的大规模项目，且各项目物业业态丰富。 在售项目 潜在项目 售罄项目 青岛综合体市场研究 青岛综合体市场概况 在售项目研究 典型开发商研究 小结 售罄、在售项目概况 区域 项目名称 占地（万㎡） 总建（万㎡） 首期 开盘 物业业态 备注： 市南区 青岛中心 1.8 27.8 待定 住宅、公寓、酒店、办公、商业、会议中心 总投资50亿 市南区 华润中心 13.6 106 待定 公寓、酒店、办公、商业、会展中心 总投资150亿 四方区 欢乐滨海城 200 260 待定 住宅、商业、酒店 总投资200亿 崂山区 上实啤酒城项目 20.4 100 待定 商业、酒店、写字楼、公寓 总投资100亿 崂山区 利群崂山购物广场 2.3 22.