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中国房地产资金来源状况分析报告 2005-10-18 13:54:36 　　当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民 经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项 主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对２００１年年初以来房地产投资 的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。 　　基本情况 　　长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，２００２年年初以来，国内 房地产企业只有６１家实现上市融资，融资总额仅为８０亿元左右。房地产企业债券 自２０００年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有 １０多亿元。２００３年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷 款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资， 房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由 于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足３００亿元，房地产业直接融资 比例不超过２％，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机 为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。 　　国内银行贷款占比情况 　　从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到６０％左右，这是 房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷 款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大 多间接来自银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现 为房地产开发贷款和个人购房贷款。２００１～２００３年，房地产开发贷款在房地 产投资中的比重一直保持在２０％左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳 发展，在房地产投资中的比重由２５％升至２８．３％。２００４年，由于国家对房 地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房 消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资 中的比重均有所下降，分别为１６．６％和２４．３％。今年第一季度，由于上年储 备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到 １９％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占 房地产投资资金的比重下降到１７．３％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产 投资资金的比重，２００１～２００４年分别为４３．６％、４８．１％、４９．４ ％、４０．９％，今年３月末为３６．３％。房地产市场中的银行直接贷款占比２０ ０３年年初以来呈现明显下降趋势。 　　房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高， 由２００１年的２４．１％上升到２００４年末的２７．４％，到今年３月末，已达 到３０．１％，提高了６个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国 家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当 自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到３５％，房地产企业更是 通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方 法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，２００４年年初以来，房地产企业自筹资金 中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的８％左右上升到目前的９％左右。 　　房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业 拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材 料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银 行贷款。因而，房地产企业应付款的６０％实际来自银行贷款。由于企业信用环境不 断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷 款占房地产投资资金的比重也相应下降，由２００１年的约９％下降到２００４年的 约６％，今年第一季度为７．５％。 　　社会资金积极参与房地产投资 　　社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商 自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集 进入房地产市场。具体表现为：股权性融资部分。现阶段，房地产企业的自有资金中 财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积 累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累 较少，自有资金主要为股权性融资。２００１年年初以来，房地产投资资金中自有资 金占比逐渐提高，特别是２００４年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升， 由２００３年的１３．５％提高到２００４年的１５％，今年第一季度比２００４年 又提高了１