充分运用土地调控手段+房地产市场健康发展——对土地调控体系形成和运用的再认识.pdfVIP

江苏省土地学会学术年会(二oo八年度)论文集 充分运用土地调控手段房地产市场健康发展 ——对土地调控体系形成与运用的再认识 唐太平 (扬州市国土资源局，扬州225009) 摘要：研究目的：分析研究土地调控手段对房地产市场的影响与作用，提出强化土地调控和监管的建议。研究方法：综合 分析法。研究结果：土地调控手段已形成管理体系，影响和控制房地市场发展。研究结论：综合运用土地供应计划、土地使 用结构调控手段，实行房地产市场总量和结构的调控；合理运用土地供应方式、土地价格调控手段，尽量满足房地产市场不 同消费需求；充分运用开竣工时限、闲置土地处置调控手段，保证土地及时开发和住宅梯次建设；充分利用土地登记信息， 准确把握房地产市场的供应状况；认真总结。科学梳理，研究帝】定土地调控房地产市场的专项政策规章；保持房地产市场健 康发展。关键在强化国家政策的执行力度。 关键词：土地调控房地产市场健康发展建议 运用土地政策参与宏观调控是党和政府赋予国土资源部门的重要职责。根据国家住宅产业发展政策和房地产市场治理整 顿，国土资源部门充分运用法律、行政、经济、技术手段。制定和出台的一系列政策调控措施，相互联系、相互配套，已经 形成房地产市场调控、监管体系。本文意在通过简析土地调控手段与房地产市场发展关系。深刻认识土地政策对房地产市场 发展的重要影响与调控作用。同时对进一步强化国土资源部门调控手段，不断创新调控管理机制提出政策建议。 1土地调控手段的形成与体系结构 1．1土地调控手段的形成 房地产市场主要由土地投资、住宅建设、房地产交易、房地产权登记四部分构成。自2004年土地参与宏观调控以来， 针对房地产市场发展变化，国土资源部f】所采取的一系列调控手段已贯穿房地产市场的全过程。主要归结为八个方面： 1．1．1编制年度土地供应计划，科学确定房地产开发土地供应规模。根据国家政策和房地产市场变化，适时调整土地供 应计划、土地使用结构、供应方式和供应时间。优先保证中低价位、中小套型普通商品房和廉租房的土地供应，其年度供应 量不得低于居住片I地供应量的70％。 1．1．2对商品住宅用地实行招拍挂，同时对限套型、限房价的土地供应采取竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开 发建设单位。 1．1．3停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。 1．1．4国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。 1．1．5严格土地转让管理，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，依法从高征收，无偿收回的 要坚决依法无偿收回，切实制止囤积土地行为。 1．1．6土地出让文件应当将住宅套型限制、容积率、开竣工时限等土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中 约定。 1．1．7建立健令土地市场动态监测制度，科学预测房地产开发对土地需求，加大房地产开发用地及相关信息披露力度， 及时向社会发布土地供应数量、结构、分布及实施情况，地价动态变化等基本信息。 1．1．8严格土地登记管理，凡未缴清土地出让金及规费的，不得发放土地使用权证书，也不得按土地地价款缴纳比例分 期发放土地证书。 1．1．9加强房地产开发用地批后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。 1．2土地调控体系的结构 土地政策的多种调控手段，形成对房地产市场的直接调控和有效制约，构成相对独立的土地调控体系。内容包括：土地 供应计划、土地收购储备、土地使用结构、土地供给方式、土地容积率、土地价格、出让金缴纳、开竣下时限、闲置土地处 置、地产转让(“双限房等”)、土地登记发证、信息披露、执法监察。以上十三项调控手段是土地管理政策法规和业务管理 的具体化，构成土地调控体系的基本框架。 从内容上看，土地供应计划，收购储备、供应方式、出让金缴纳的调控手段，直接影响房地产市场中土地投资开发的总 量与价格；土地使用结构、容积率、开竣T时限、闲置土地处置。直接影响房地产市场中住宅建设的结构、产出率和上市率； 土地价格、土地转让和“双限房”规定，直接影响房地产交易和房价走势；土地登记、信息披露、执法监察，直接影响房地 产市场住宅建设、销售、价格的信息公开和市场规范运行。 从结构上看，土地的调控手段相互搭配、结构完整，形成土地调控