地下空间的土地产权管理问题的探讨.pdfVIP

第五部分权籍篇 关于城市地下空间的土地产权管理问题的探讨 关于城市地下空间的土地产权管理问题的探讨 王家宽’，张善强 (赣榆县国土资源局，连云港 赣榆222100) 摘要：长期以来，我国的法律对地下空间的土地产权缺乏明确的界定，物权法的制定为解决这一问题提供了契机，本文针对 城市地下空间土地产权问题，从法规建设到操作性问题进行了探讨。 关键词：地下空间产权 随着我国城市化进程的加快和城市规模的膨胀，用地矛盾越来越突出，国内城市对土地的开发利用已经提升到了三维的 立体空间范畴，城市功能形态的布局发生了变化，商家要充分挖掘土地的空间价值。据了解，开发商青睐地下土地已不是秘 密：深圳已经有很多开发商意识到了地下空间资源的投资机会，正在抢占地下空间的开发资源，香港也有一些有前瞻性的开 发商已经进入深圳市场。针对地下空间土地产权的现状，专家指出，对于房地产开发商来说，现在是投资地下空间资源最有 利的时机。因为，目前国内很多地方的地下空间开发不算容积率，也不收地下空间开发的费用，开发商应该看到这方面的投 资机会。而且随着法制的健全，以后这些优惠条件可能不复存在。越来越多的人将眼光从地表以上的开发利用转移到地下 空间上来。因此研究如何开发利用城市地下空间，建设更多经济适用的地下建筑不仅是现代城市发展的必然趋势，也是拓宽 城市发展空间，缓解用地矛盾，促进土地合理利用的重要途径。如何科学合理有序地开发利用城市地下空间，使城市地下空 问资源得到充分的利用和发挥，明确城市地下空间的资源属性和利用中的权属归属，规范其登记和管理是摆在我们国土资源 管理部门的任务和职责。 1城市地下空间土地产权管理的法律依据 长期以来，我国的法律对地下空间的土地产权缺乏明确的界定，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，我国“实行土地 的社会主义公有制”，“城市市区的土地属于国家所有”。《中华人民共和国矿产法》规定，“地下矿产资源属于国家所有”。但 若沿引这两条法律认为城市地下空间为国家所有，显得有些勉强。因为，以上法律既没有明确城市土地的地下部分哪砦属于 国家的权利范围，也没有明确规定地下空间是一种资源。仅在1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干 规定》第54条中有所涉及：“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的(楼房除外)，土地使用权确定给地面使用者，空中 和地下可确定为他项权利。平面交叉使用土地的，可以确定为共有土地使用权；也可以将土地使用权确定给主要用途或优先 使用单位，次要和服从使用单位可确定为他项权利。上述两款中的交叉用地，如属合法批准征用、划拨的，可按批准文件确定 使用权，其他用地单位确定为他项权利。该规定实际上只涉及到地下空间利用中的某种特殊情形(如地下管线等)，不够全 面，且缺乏可操作性。但是新制定的物权法对这方面的规定已经有所突破，物权法第一百三十六条规定，“建设用地使用权可 以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”对于这条法律规定，笔 者的理解是：地下空间所涉及的土地产权是建设用地使用权而非他项权利。是可以等同与地表土地使用权的用益物权。 2各地对地下空间土地产权问题的探索 近年来，各级政府已充分注意到城市地下空间开发利用问题，2002年6月，浙江省政府颁布的《浙江省土地登记办法》第 10条规定：“依法独立使用的地下空间，使用者应当自批准使用之日起30日内，向土地所在地县级以上人民政府土地行政主 管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发地下空间使用权证书，确认使用权。”《深圳市城市地下空间使 用条例》的做法是：地表土地使用权已出让或划拨的，并批准建设建筑物、附着物的，视为土地使用权人已取得该宗地表以下 至建筑物、附着物的最深基础平面以上的地下空间权；除此以外的地下空间由政府依法出让。地下空间利用人要取得一定的 地下空间，必须交纳一定数额的出让金，并进行登记，领取《地下空间利用权证书》，其对地下空间的利用不得超出登记范围， 也不得妨碍土地使用权人行使其权利。上海市于2006年7月出台了上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行 规定》明确了地下空间开发建设的用地可以采用出让等有偿使用方式，也可以采用划拨方式。具体建设项目的供地方式，参 照适用国家和本市土地管理的一般规定。单建地下工程项目属于经营性用途的，出让土地使用权时可以采用协议方式；有条 件的，也可以采用项目招标、