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社区商业中心与邻里商业对比商业类型选址组成物业物业范围服务层次辐射范围人流高度其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必要日常生活+ 一定量精神享受较高一般为单个社社区商业中心社区商业街7社区商业优化开发运营策略研究分析报告大型综合社区商业中心开发理念分析任何一个项目作为独立的个体必然存在其独特的个性。像其他物业一样，社区商铺也有自己特有的特征，只有深度挖掘此类物业的固有属性，了解到它的特性，才能取得此类物业的真正成功。4.1大型综合社区商业中心基本特征分析社区商业就是指为本社区提供商品与服务的商业经营体，显然，它是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，这就决定了社区商业具有如下的基本特征：4.1.1 产业配套性作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务是社区商业的基本功能之一。目前，城市化过程中产生的大量社区仅仅只能称为“城”，而由此而伴生的社区商业及其它产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形式繁殖或扩展，因此社区商业对于城市化进程和住宅社区化的发展而言，具有一定的产业配套性，这也是商业最早成为住宅配套的原因之所在。4.1.2 日常便利性由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点，导致社区商业主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。4.1.3 服务亲和性与社区的就近性及商业交易的频繁性，使得社区商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员，从而体现出其服务的亲和性。商业类型选址服务人口服务网点数建设布局业态范围社区商业中心人流集中地区3-4 万人20 个以上相对集中除日常生活必须消费外，有一定量的休闲、娱乐配套邻里商业社区主要出入口5000 人左右5 个以上单个散状分布居民日常生活必要消费品和服务4.1.4 赢利长期性社区存在与发展的稳定性，使得社区商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响，因而在发展上，其盈利期更为持久。4.1.5 盈利稳定性前述特点使得社区商业在社区逐步成熟与稳定后，盈利相应的也具有一定的稳定性。4.1.6 表现多样性表现多样性是由社区商业本身的属性决定。社区商业是相对于一个地域内的居民而形成的商业，而居民本身对商业表现形式的可接纳性决定了其表现形式的多样性。社区商业既有底商的形态、也有市场的作法，即可以是商业街、也可以是购物中心甚至是SHOPPING MALL。当然社区的规模、消费力、消费习惯、商业辐射性等等都会对社区商业的表现形式的产生影响，但毫无疑问的是，上述几种形式都是可以应用的。 2大型综合社区商业中心需求特征分析4.2.1 需求的规模性社区商业中心需求的规模，与其规模与居住人口的购买力支持规模紧密相关。这一点无论是从商业本身的竞争力与商圈辐射支撑上看，还是从各级地方商业主管部门的规划上讲，都是客观的和科学的要求。但是，实践中，这个规律在很多时候并没有得到遵循，很多开发商为追求商业所产生的高额利润，虽然有对未来商业发展的预期，但违背规律地开发出不符合实际的大面积的商业，同时又要求迅速变现，其结果是不言而喻的。以北京为例，某开发商在社区范围内自己的别墅项目周围开发出面积占比高达40% 的社区商业街，而其目前的窘迫状况也说明了对这个规律不遵循所导致的严重问题。4.2.2 需求的稳定性这个特点源自两方面原因：首先是就近购买的需求，便利性的特点导致9社区商业优化开发运营策略研究分析报告的社区商业的需求相对稳定。其次社区商业满足的是日常基本消费需求，这是由社区的低弹性需求所决定的，这一点也使得社区商业的需求具有稳定性的特点。4.2.3 需求的相对多样性和整体性这是由社区居民所决定的，其需求不仅包括了对商品的需求，还有对服务的需求；既有对生活的基本需求，又表现为对吃、穿、用及健身、娱乐的要求。可以说，社区商业在日常性需求方面表现得既相对全面，又形成一个整体的需求链。4.3大型综合社区商业中心开发思路分析社区商业街作为整体商业市场中的一份子，将不可避免地同时面对上述物业的夹击和围攻。显然，社区商业街要想突破重围，分得一块“蛋糕”，开发商在建设之初就必须认清社区商业所处的位置，掌握建设一条出色的社区商业街所需要的核心要素，才能使项目最大限度地规避市场风险，扬长避短，从而立于不败之地。4.3.1 依附于项目本身，量身定做作为商业物业的一种形式，除个别项目、特殊环境外，大多数社区商业并不具备广泛的商业影响力和号召力，因此在建设之初必须以项目自身消费资源作为主要参考要素，依据实际情况可以适当延展，做到商业规模与项目规模相互吻合，盲目开发、好高骛远的开发理