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住宅价格的评估方法研究 Price MethodsResearchofResidenceAssessment 刘海林①Liu Zhen Hailin；张甄②Zhang (①上海大学国际工商管理学院；②上海大学知识产权学院，上海201800) ofInternationalBusinessand ofIntellectUal ((￡)College Management；@)CollegeProperty，ShanghaiUniversity,Shanghai 摘要：本文介绍了在成熟住宅市场上广泛使用的两种基本住宅价格评估方法：效用价格法和重复销售价格。比较了两种估 价方法的优缺点。并针对我国现状。指出加强住宅价格评估实证研究的意义。 article twobasicmethodsofresidenceassessment：hedonicmodeland salesmodel Abstract：Theproduces price price repeat whichare usedinmatureresidencemarket．Italso meritsanddemeritsofthetwomethods．Atlast，it outthe widely compares points far valueofmore researchonresidenceassessmentas asourresidencemarketisconcemed． empirical price 关键词：住宅价格；效用价格；重复销售价格；多元回归 Keywords：residence sales price；hedonicprice；repeatprice；multl-regressionanalysis 中图分类号：F293·3 文献标识码：A 文章编号：1006—431l(2004)07—0091—02 准确评估住宅的价格在理论上有重要意义。对于 律，即随着对商品消费量的增加，其价值的增加额将会 理解住宅市场运行规律至关重要。例如，对于住宅市场 递减。图1说明了边际效益递减律在住宅价格评估中 效率的研究需要通过价格指数来测算套利利润。再如， 的表现。图中实线表示家庭对于不同面积住宅所愿意 住宅市场上描述消费者行为的模型，特别是描述房地 支付的价格，虚线(即单位面积的边际价值，是单套住 产市场价格泡沫的模型，依赖于对于房地产价格的准 宅的价值的导数)表示家庭对于每增加单位面积的估 确估计。同时。准确评估住宅价格也有重要的实际意 价。两条曲线都说明了随着住宅面积的增加，家庭对每 义．其应用从估算区域生活成本到计算政府对低收入 单位新增加面积愿意支付的价格递减。 者的转移支付。在美国，由于房地产市场与金融市场的 图1曲线的斜率和形状是如何确定的呢?住宅面 联系日益紧密。估算住宅价格对于投资者具有非常重 积的边际价值到底是多少呢?如何定量计算住宅各个 要的意义，他们面临着房地产证券和其他金融资产的 独立属性的价值呢?要回答这些问题。可以通过多元回 Price 投资组合选择的问题。 归的方法获得一个叫效用价格方程(Hedo