福汉大市场项目定位及建设方案调整的建议.docVIP

福汉市场项目定位及建设方案调整的建议 针对福汉大市场目前周边的环境、现实道路交通状况及外部市场情况的变化，对福汉大市场经营项目的定位、建设方案的调整及预期收益重新进行分析论证，并提出项目调整建议如下： 经营项目的定位分析： 福汉大市场前期项目定位于大型的水果批发市场，当时选择此项目是鉴于武昌沙湖果品批发市场即将整体搬迁，市场经营户急需寻求新的经营地点。然而由于种种原因沙湖果批市场推迟了搬迁计划、加之八坦路南的光霞水果批发市场的建成并抢先进行了招商，在此情况下，福汉市场再定位于水果批发市场显然难以实现原定的目标。 福汉大市场周边的主要通道武金堤和八坦路长期失修路况现状非常不好，进出市场困难，接踵而来的杨泗港大桥年底开工建设，可以预计3-5年内、进出福汉大市场的道路交通状况很难有较大的改善。根据最近2个月的市场调查和招商情况，以福汉市场如此现实状况，许多专业批发和零售市场是不会选址于此地点的。 福汉市场定位于专业石材市场的可行性分析 武汉石材市场现状 武汉是湖北省省会，也是中国中部地区（华中）的最大城市和区域中心城市，中国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。 武汉目前有4家石材市场，分布较散，包括汉西陶瓷石材市场、金城国际石材市场、常码头石材市场、环球万国石材城。其中，汉西陶瓷石材市场位于硚口区、金城国际石材市场位于东西湖区、常码头石材市场位于江汉区、环球万国石材城位于黄陂区。 武汉的石材市场，规模中等，硬件设施一般，汉西陶瓷石材市场和常码头石材市场都属于老市场，建于90年代末，而金城国际石材城和环球万国石材城都为近几年新建市场，其中环球万国石材城仍在招商中，尚未开业，该市场为汉口北五洲建材城规划建设的50万方左右专业石材市场，预计有800亩左右的荒料场，主要以出租厂房为主。 武汉石材运输较为便利，铁路、公路、水路都有。进口石材主要依托上海港口转武汉港，水头石材主要以厦门港为中转。 目前，武汉石材市场以汉西陶瓷石材市场和金城国际较为成熟，经营状况良好，租金水平较高，其中，汉西陶瓷石材市场租金为80元/㎡/月左右，金城国际租金为55元/㎡/月左右。加工则主要集中在常码头和金城国际。 由于武汉城市规划建设，位于主城区内的汉西陶瓷石材市场和常码头石材市场都将拆迁，向外围转移。汉西的石材必然将逐步退出目前所处区域。金诚目前已经小具规模，而且交通便利，紧靠107国道，对面又有港口，发展前景乐观。而汉口北是未来武汉几大项产业交易集散地，石材受五洲建材市场的影响，未来也将可能成为武汉石材市场中心之一。 根据前期市场调研，福汉大市场定位于专业石材市场的可行性较为实际。一是专业石材市场属于二级加工批发，对道路要求不是太高。二是从目前武汉市石材市场分布及未来发展规划来看，市场主要分布于江北，而江南目前只有小东门建材市场有少量石材商，且小东门建材市场在2、3年内也要面临拆迁。目前江南片有意向发展石材市场的只有红霞建材市场，从市场布局及需求来讲，武汉市长江南有必要发展建设一个专业的石材市场。三从周边环境分析，地处白沙洲大道的合富鑫生建材市场经过多年的培育市场条件已成熟，周边小的建材市场必会进行一番重新洗牌和整合，白沙洲一带必将形成江南地区的建材批发集散地。兴建石材市场，既可以避免因道路交通原因导致的市场空置，又可逐渐培育形成武汉三环以内最大的专业石材市场，为后续发展打下坚实的基础。 伴随白沙洲区域逐渐形成的武昌地区的建材集散中心，福汉石材市场抢占先机，打造成武昌乃至江南最大的专业化石材市场，和白沙洲区域其他建材市场形成配套和互补。 二、福汉石材市场的建设方案 根据市规划局2012年6月份出台的白沙洲都市工业园区新的规划调整方案，福汉市场用地为135亩，包括工业用地90亩，商业用地45亩，拟采用如下方案建设。 1、工业用地范围内，建二层钢构房屋13栋，建筑面积约60000㎡，房屋之间采用钢棚连接，钢棚面积约1500㎡。 2、商务用地建一层钢构停车棚，也用作经营使用，建筑面积15000㎡。 3、市场总建筑面积75000㎡。具体投资收入测算如下： 项目投资测算 直接成本 30000㎡×2×800元/㎡=4800万元 钢棚连廊 15000㎡×200元/㎡=300万元 道路建设 7600㎡×250元/㎡=190万元 管网建设 400万元 消防设施 400万元 勘察设计费 150万元 前期胶合板等改造费用 1500万元 商务用地建停车棚费用 15000㎡×200元/㎡=300万元 商务用地道路硬化15000㎡×250元/㎡=375万元 不可预算费用 150万元 前期租金400万元 按钢构结构总投资 8965万元 收入测算 同样按建石材市场收入如下： 第1-3年 1、60000㎡×23元/㎡ * 12个月=1656万元 2、停车棚 15000㎡×23元/㎡ * 1