生产负外部性的解决 - Finance 财政学.ppt

暴涨的房地产 房地产梗概 从2002 年至今，我国的房地产市场经历了一轮长达八年的大牛市，除了在2008 年金融危机中稍作休整外，楼市一直呈现昂扬、亢奋之势，其惊人的经济泡沫效应、财富聚敛效应、阶层分化效应和严峻的负外部效应日渐凸现。 房地产的外部性 1、亲友圈中借贷造成巨大经济压力 调查表明: 以当今的房价，一个年收入在15 万元的中等家庭，要买一套100 平方米的住房，在零消费的情况下，要耗用10 多年的积蓄，而占大多数的中低收入家庭则要为一套住房付出一代甚至几代人的努力。 当一个个家庭把它的全部资金、甚至透支了未来几十年的收入都用来购买住房时，它所带来的影响就绝不仅仅是购房者本人在资金上的损失与负债贷款的压力，而是牺牲了他们家族成员可能的接受教育、投资、创业的诸多机会，因此也透支了大多数民众向上发展的资本，挤占了他们生存发展的空间。 2、我国产业结构畸形化 据不完全统计，由于房地产市场的虚高价格导向的作用，仅以2002 年至2007 年的5 年为例，全国各界投资房地产的资金量达到了空前的9.2 万亿，而2007 年我国全年的GDP 不过24． 66 万亿元，比较可知，近几年，房地产开发用掉的资金，相当于我国半年的国民生产总值，是同期教育投资的2 倍，是农业开发投资的50 倍，是创业投资的100 倍. 房地产市场的过度繁荣，也使得我国的产业结构的良性发展遭到了严重打击。这个“负外部性”对经济与社会的发展所带来的影响是巨大的，也更是深远的。 3.加大金融风险 房地产高价泡沫最直接的“负外部性”是加大了金融风险，加大了产生金融危机的可能性。由于房地产的资产性质，其价格走向必须要符合价值规律，接受市场调节，当高昂的楼市长期背离市场轨道、游离于价值规律之外时，市场内在的规律性一定会以某种激烈的方式，在沉积蓄势后，突然暴发，使其以破坏性方式实现硬着陆，具体地说就是当房价膨胀到一定程度时必然会引起房地产泡沫的破灭，此时银行大量的房地产信贷将无法收回而变成坏账，使社会资金链突然断裂，随着多米诺骨牌效应的传递，社会其他的经济部门必然受到冲击，这不仅让整个国民经济背上了沉重的包袱，而且极易导致更深层次的金融危机。 4.过度开发耕地 房地产过度开发，另一个最重要的“负外部性”就是不利于耕地的严格保护。房地产开发热使城市房地产开发所利用的土地资源转向取得成本较低的新增建设用地上，这样将会不可避免地占用宝贵的耕地资源，特别是城市近郊区的耕地资源，造成城市新增建设用地盲目扩张和耕地资源的不断减少。 国家的应对措施 一、2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。??? 二、2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。 “国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。 三、新国五条 再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。 第二条、完善差别化的住房信贷政策。 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 单看征收20%个税这一条。从现在的整个市场反应看 1）二手房市场交易火爆（趁20%个税前卖出，趁因个税涨价而赶快买进） 2）房价上扬趋势明显，最终还是买房者承担税收。 建议 地区试点 萨缪尔森和诺德豪斯给出的定义是：外部性是指那些生产或消费对其他团体强征了不可补偿的成本或给与了无需补偿的收益的情形。 简单一点来说就是：一方的行为对另一方产生了效益，但是前者不能向后者收取费用，那么这就造成了外部经济，也就是正的外部性；一方的行为对另一方造成了损失，但是他没有向后者支付任何补偿费用，那么这就产生了外部不经济，也就是负的外部性。 私人边际成本