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自住客年后迅速入市，恐防需求提前透支 ——2009年2月广州二手房市场研究报告 2009年2月，由于自住客在元宵节后蜂拥入市购房，当月广州中介行的买卖业务量比1月份增加接近六成，租赁业务量环比也增加1.3倍。 满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，2月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为7151元/平方米，环比下跌1.4%，同比上升0.5%；2月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为27.9元/平方米·月，环比上升6.6%，同比上升3.0%。 来源：满堂红研究部 多重利好刺激，高价楼板块交投增多 首付比例下降、交易税费减免、贷款利率下调，政府在最近几个月内频吹“维稳”暖风，房地产市场的利好措施逐一得到实施。与此同时，积压了数月之久的刚性需求也于春节后迅速释放。据满堂红研究部的数据显示，2月8日（元宵节）后的三个星期内经该公司促成的住宅买卖交易量占整个月住宅买卖总量的94.5%，整月的住宅买卖量环比增加近六成。 在当月的买卖行情中，表现较为突出的是市内的高价楼板块，如天河北、珠江新城、滨江东等板块，该类高端物业板块在2月份的买卖成交量已高于或与去年最高成交量的月份持平。满堂红研究部经理周峰分析，这些板块的物业大多数具备“价高、业主持有时间短”等特征，转让时摊分的税费成本比较高，在2008年一直处于“量缩减、价振荡”的调整格局。今年头两个月，上述板块的物业价格逐步趋向稳定，部分刚性需求客户在税费成本减少的利好作用下陆续入市，包括帝景苑、芳草园、星汇园、利雅湾、隽峰苑、滨江明珠、珠江帝景华苑等盘内大面积、高总价的单位不断产生成交个案。对应的买家多采用纯商业贷款或商业组合贷款，也是因商业贷款利率已下调至一个较低水平所致。 2008年至2009年2月广州市部分高价楼板块的成交均价表（单位：元/平方米） 位置 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09年1月 09年2月 天河北板块 9430 9755 10293 9466 10300 9730 珠江新城板块 15583 13220 13477 12494 12098 11513 滨江东板块 11470 12747 12818 8839 12626 11741 来源：满堂红研究部 自住客消化过急，需求可能提前透支 春节后一向是租赁市场的传统旺季，今年2月份中介行的租赁业务量环比增加1.3倍，平均租金环比上升6.6%，这足以证明需求量相当充足。而按以往的规律，3月份才是住宅买卖市场的旺季，但今年这个买卖旺季却提前到2月份出现，令租售市场同时活跃，确实超出众多行内人士的预期。到底广州二手楼市是由此正式拉开“全面回暖”的序幕，还是继续维持“局部调整、局部回暖”的格局呢？ 周峰分析，今年2月份的买卖“火爆”行情，很大程度建立在前期累积自住需求的集中释放基础上，当月的买家当中，超过7成是在此前三、四个月内不断跟随中介从业人员看楼和谈价的准客户，其中部分客户是在春节前便选好了相关的物业，只是碍于“春节期间不买房”的传统习惯，才不约而同地将购房行为顺延至元宵节后，于是造就了这一波行情。同时，当月的行情也令自住型客户的数量得到迅速消化，甚至提前透支3月份的购买力，故3月份若仍旧以自住客作为二手楼市的消费对象，恐怕无法再“复制”2月份的行情。就具体区域而言，现时番禺区的二手住宅成交量仍远低于去年的最高水平，还处于“调整”阶段，说“回暖”言之尚早。 周峰认为，刺激改善型客户和投资型客户入市，是有效维持楼市成交量稳定的必要手段之一，而国务院在3月初的两会报告中提到“符合条件的二套普通自住房贷松绑”及广东省“粤十五条”中的“个人首次购买普通住房，其契税按1征收” 广州市二手房市场研究报告（2009年2月） 满堂红研究部 1