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浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力， 在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着 我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水 平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产 相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差 30 年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与 中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60 年代前的一般国家的水平。这种差异性， 对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下 特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化 的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快 速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经 济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有 了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是， 这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产 生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这 个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展， 中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商 业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业 核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90 年初的开发区建设就 已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真 正的在哪里哪？它实际上在我们的从制造强国向创新强国变化，而产生的机遇点上。 房地产未来发展趋势 第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。 如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的 过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在 10 年代会 有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则 取决于市场和政策的组合作用。 第二，保障性住房将得到加强。 从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来 的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。 第三，中国房地产在10 年代会经历较快的发展过程。 这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和 日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010 年继续大幅上涨的局面应该不会出现， 原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 房地产市场发展的特点首先是和房地产特性相关联，最大的特性是位置固定性、异质性、弱流动 性。房子的价格最大的特点就是位置的好坏. 房地产市场是一个地区性的市场，房地产市场虽然在全球性的条件下每个市场都不是本地的市场 了，杭州至少是长三角的一个市场，北京是全中国的市场，甚至是全世界的市场。但是支撑这个市 场稳定发展的还是当地的力量，还是本地的需求，流动的需求就像游牧民族，每个地方草长的好就 往哪里去，那里机会多就往哪里去，所以我们说我们的房地产市场发展更多的是要关注本地乐观市 场，这个是非常重要的。 本地的市场和外来的市场向来是两个市场，大家都知道，很多的国际性大市场顾问构思研究的 通常都是针对国际商的投资者的市场范畴。这是一个主要的特征，北京有36%的房子卖给了外地人， 杭州也估计也有百分之几十是周边的人群购买的。 再有就是市场有信息不对称、有哪些信誉好的足球投注网站成本高，交易过程复杂、交易成