回迁房买卖注意事项.pdfVIP

回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回 迁房的售价都普遍低于商品房的售价。如何回迁房也跟商品房一样办理了房产证，那回迁 房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没出房产证的回迁房，如果只有回迁民手持 的合同，那交易就有一定的风险。 回迁房与商品房的区别 回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货 币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱 买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作 商品房出售，二者之间存在一些区别： 1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进 行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说， 故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主 管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。 2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订 的 《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆 迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。 另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或 者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用 房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得， 没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。 回迁房的产权问题 首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能 会有两种：(1)没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权 就是俗称的“乡产权”，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小 产权”，不是正规的国家予以承认的产权;(2)经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧 房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权。这种产权性质叫 做“等同于经济适用房管理”，也就是说，其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房” 产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，取得房产证之后可以作为二手房买卖， 但是需要交纳成交价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质。 【详情】 回迁房可以买卖吗? 回迁房交易有风险吗?很多人会纠结回迁房到底可以买吗?其实 回迁房是可以购房的，只是在购房之前要审查它的产权问题。回迁房在办理了房屋产权证 书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并 不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明， 并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押 权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。 购买回迁房与购买商品房的手续是一样的：1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并 结算房款。2、按合同规定交房款并取回发票。3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心 大厅办理房产证手续。4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。5、凭房产证和契证到国 土资源局办理土地证手续。 回迁房买卖注意事项 回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两 种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。 作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的 《房产证》。这些回迁房是完全可以 做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中， 《房产证》是房管局认可，并受其 监督的。因此有 《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是 十分有保障的，不必有其他的担心。 然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼 才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交 易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协 议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待 《房 产证》出来后才能做真正的过户交易。 许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为 客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么 时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。 【详情】