我国个人住房抵押贷款证券化研究.pdfVIP

l __壁堕 垒_l塾 i_J 我国个人住房抵押贷款证券化研究 李 刚，郑 婧 (西北工业大学 人文与经法学院，陕西 西安 710129) 摘【 要】 文章在梳理个人住房抵押贷款证券化发展现状的基础上，明确指出我国住房抵押贷款证券化发 展是导致 “鬼城”出现的重要原因，同时介绍 了美国和澳大利亚为代表的两种不同的国外住房抵押贷款证券化发展 模式，并结合我国的实际情况，探索在推行个人住房抵押贷款证券化进程 中出现的问题，为有效合理的推进个人住 房抵押贷款证券化进程提 出建议。 【关键 词】 住房抵押贷款；证券化；SPY 【中图分类号】F832．4 【文献标识码】A 文【章编号】1004—2768(2014)09—0031—03 一 、 问题的提出 住房抵押贷款证券化作为20世纪最主要的金融创新之 随着我国城市化进程的加快 ，一些城市区域如鄂尔多 一 ， 起源于美国。在抵押市场制度建设的El趋完善后 ，在一级 斯 、陕西神木 、甘肃玉门、湖北黄石 、长春 、广州 、温州 、海 口 市场上，有联邦住房局 (FHA)，退伍军人局 (VA)和八家大的 等城市出现了空置率过高、甚至被废弃的现象，即鬼城现 私营保险公司向银行提供抵押担保保险，在二级市场上，由 象 ，据调查 ，一些城市的房地产项 目空置率达 40％～60％，部 政府全资的政府国民抵押贷款协会 (GNMA)和两家政府发 分中西部城市的房地产项 目空置率更高达 70％～80％，形成 起设立并享有多种政策忧惠的私营证券化公司：联邦国民抵 “鬼城”。因其广泛性 ，且具有浪费土地资源 、造成巨大经济 押贷款协会 (FNMA)和联邦住宅抵押贷款公司(FHLMe)。这 损失和损害城市 良性发展等危害而备受关注。[11鬼城现象的 使美国的抵押证券市场形成了政府机构 ，准政府机构和私营 出现有多方面的原因，规划超前或滞后，过分追逐房地产利 公司三足鼎立的市场格局。 益 ，住房抵押贷款证券化等 ，究其根源 ，在于过度 的住房抵 这种新的融资方式极大地促进了住宅信贷的发展 ，2001 押贷款证券化。在 日渐普遍的住房抵押贷款活动中，获得资 年美国的住房抵押贷款债券发行量已经超过联邦政府债券 ， 金的途径增多 ，住宅投资者流动性资金过剩 ，居民手中大量 成为美国债券市场的重要的金融工具。在美国资产证券化市 的过剩资金被投向企图获得较高利润的不动产市场 ，促使房 场上 占主导地位的MBS证券从 1990--2004年底 ，发行量年 地产市场过度膨胀 ，导致了 “鬼城”的出现。 平均增长率达到 43．7％，MBS市场已成为仅次于联邦债市的 个人住房抵押贷款证券化 ，是指贷款权益人通过风险隔 第二大市场，2004年底达 37200亿美元。 离机制将具有预期稳定现金流 的个人住房贷款转移给其它 载体 ，由其将该资产和所产生的现金流汇集起来 ，形成一个 资产池 ，并经过金融机构的担保使其信用加强，在对资产风 险与收益进行重新分配和配置的基础上，以流通性强的抵押 担保证券形式 出售给投资者 ，以此筹集资金 ，并再次发放房 地产贷款的融资行为。2【j作为创新型的金融产品，住房抵押 贷款证券化虽可以创造新的投资路径和利润，也存在着众多 风险源。当政策不完善，市场不稳定时 ，MBS把局部的风险 源扩大并从行业扩大到全社会 。此外，MBS在资产证券化的 过程可能会衍生新 的金融风险。 图 1 美国住房抵押贷款证券化模式 二、国外住房抵押贷款证券化的发展 (二)澳大利亚住房抵押贷款证券化 (一)美国住房抵押贷款证券化 澳大利亚被认为是世界上第二大 ABS／MBS活跃市场 ， 【收稿 日期】2014—06—23 【作者简介】李刚(1981一)，男，山东淄博人，西北工业大学人文与经法学院博