资产评估方法简介.pptVIP

* 资产评估学 袁 健 红 2005.4 ? 二、???? 资产评估定义 资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据评估的特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。 ? ? ? 第一讲 总论 第二讲 资产评估标准和方法 第三讲 机器设备评估——重置成本法 第四讲 土地使用权评估——市场法、成本法 第五讲 房屋评估——成本法、收益法 第六讲 无形资产评估——收益法 第七讲 企业整体资产评估——收益法 第一讲 总论 一、资产评估概况 二、资产评估的定义 三、资产评估的六大基本要素 四、资产评估的假设 一、???? 资产评估概况 1、????????????? 世界资产评估概况 2、????????????? 中国资产评估概况 二、资产评估定义 资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据评估的特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。 三、??? 资产评估的六大基本要素 1、评估主体 2、评估客体 3、评估目的 4、评估标准 5、评估程序 6、评估方法 ? 四、???? 资产评估的假设 1、????????????? 继续使用假设 2、????????????? 公开市场假设 3、????????????? 破产清算假设 ? 第二讲 资产评估标准和方法 一、???? 资产评估标准 （含义、内容、使用前提、适用范围）1、????????????? 收益现值标准2、????????????? 重置成本标准3、????????????? 现行市价标准4、????????????? 清算价格标准 二、???? 资产评估的方法 1、????????????? 收益现值法 V=A / R= 年收益额/折现率 2、????????????? 重置成本法 V= 重置全价—实体性贬值—功能性贬值 —经济性贬值 3、????????????? 现行市价法 V=参照物成交价×（1+/- 调整系数）? 某企业预测2005年末、2006年、2007年各年净利润为100万、120万、150万，确定折现率为10%，评估基准日2004年12月31日，请评估该企业价值。 (1) 各年收益不相等，且为有限年期 （2）各年收益相等，且为有限年期 （3）前若干年收益不相等，若干年后有固定收益 （4）前若干年收益不相等，若干年后收益稳定增长或递减。 重置全价的确定方法 1、直接计算法 2、价格指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法 实体性贬值的计算 1、观察法 2、使用年限法 3、修复金额法 功能性贬值的计算 剩余使用年限内各年净超额运营成本现值之和 第三讲 机器设备评估——重置成本法 一、???? 机器设备评估的特点 二、???? 评估案例——成本法 ? 某企业有一台设备，1998年1月1日购置，帐面原价10万元，评估基准日2004年12月31日。评估人员了解到功能相同的新型设备比原设备节省维修费及能源等5000元/年，估计设备还可以使用5年。1998年该类设备的定基价格指数150%，2004年价格指数200%，该设备的资产报酬率确定为10%，企业所得税率33%，请评估设备价。 有一辆桑塔纳2000轿车，1998年8月购进，车况良好。评估基准日2002年8月，经了解新型桑塔纳2000当时市场价为16.4万，估计汽车的经济使用年限15年，请评估该轿车的价格。 重置全价=车价+车辆购置税+保险费+牌照费+ 养路费+车船使用税 成新率：（1）使用年限法（2）打分法 计算综合成新率 评估值 = 重置全价×综合成新率 第四讲 土地使用权评估——市场法、成本法 一、土地的分类和土地价格的特征 二、我国的地价体系 三、???? 影响土地价格的因素 四、???? 评估案例——市场法 五、???? 评估案例——成本法 市场法 V= 参照物成交价×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 成本法 V=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+ 投资利润+土地增值收益 某宗地1000亩，土地取得费用10万元/亩，开发费用15万元/亩，开发期2年，第一年