重庆市北部新区住宅市场分析报告.doc

北部新区住宅市场分析报告 引言： 北部新区只是作为重庆市新规划和重点的打造的一个新城区，在正式城市规划的主城九区中并没有将北部新区作为一个独立的主城区，而是作为渝北区中的一部分。但随着近几年的发展，北部新区的房地产市场在整个重庆市范围内已经具有了不可替代的地位，因此在这里我们也将北部新区作为独立的区域来进行分析。而对于该区域范围的界定不严格按照重庆市城市规划的红线来划分，将原本属于渝北区的龙溪镇片区和五黄路片区划入北部新区，而渝北区只包括农业开发园A区以上的区域，楼盘所属区域也以按此标准来划分。 市场在变化，工作需跟进。此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性，需要在日后的工作当中不断地更新，要求做到与时俱进；而由于人力物力的限制，报告中所包含市场的内容又存在不完全性，同样需要更加的完善。 区域概述 重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，“再造一个重庆工业”。设立北部新区是重庆加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社会的最重大战略举措。“举全市之力”高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流开发区，发挥其示范带动和窗口作用，是重庆3100万各族人民的共同心愿和坚强决心。目前，北部新区通过了国家验收，基础设施逐步完善，招商引资成效显著，开发建设势头良好。北部新区是位于主城区且地势平缓开阔的大面积开发区；南临主城核心区渝中半岛，北靠江北国际空港，西接嘉陵江，与重庆市大学城、重庆北碚国家大学科技园数桥相连，东依长江寸滩港区。北部新区是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路、管道立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国南北（兰海纵线重庆段）、东西（沪蓉通道重庆段）高速公路交汇处。优越的地理位置和发达便捷的交通通信条件，赋予北部新区独特区位优势和巨大发展潜力北部新区规划面积136.6平方公里建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。由7个组团构成，组团之间由生态林地、公园绿地间隔；分为北部新区经开园、北部新区高新园到2004年北部新区两园累计征地共68599亩，占规划征地的41.5%；累计安置农转非人员45545人，占规划安置人员的61.5%。北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。主要功能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人。 主要功能：服务业、高档社区。以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人。主要功能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人。主要功能：出口加工业\现代物流。以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人。主要功能：高新技术研发、高档社区。以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。主要功能：现代制造业。规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园。新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。 整个北部新区开发商的资质以二级资质的开发商为主，而一级资质的开发商相对较少。但是资质并不能完全代表开发商的实力，目前北部新区在售楼盘开发商的整体实力足以傲视全市，不仅有像龙湖、金科这样的本土天王，还有如保利、融科智地等这样的外来大鳄，从目前北部新区在售的楼盘的规模和品质来看，这些开发商的实力可见一斑。 规模 总建筑面积（万平方米） 5 5-10 10-20 20-50 50 数量 5 12 5 7 5 比例 14.7% 35.3% 14.7 20.6% 14.7% 北部新区在售楼盘中规模巨大的超级大盘的数量明显比其它城区要多，目前总建筑面积超过50万平方米的在售楼盘共有5个，而龙湖·蓝湖郡的占地面积也有1600亩，但是由于是低密度的别墅项目，总建筑面积可能不是很大。再加上即将入市的复地·上城和爱加丽都，这两个项目的总建筑面积也在50万方以上。而这些大规模楼盘分布又较为集中，主要都是分布在金开大道版块。总体来看，北部新区在售楼盘规模的分布较为分散，数量相对较多的是总建筑面积在5－10万平方米之间的项目，但优势也不明显。 入市时间 时间段 2004年之前 2004.1-2005.1 2005.1-2005.6 2005.6之后 数量 5 12 10 7 比例 14.7% 35.3% 29.4% 20.6% 在目前在售项目中，2