房地产项目评估作业指导书.docVIP

文件编号：IFJ7201-01 受控号： 中国建设银行股份有限公司山东省分行 China Construction Bank Co. Ltd. Shandong Branch 房地产项目评估作业指导书 编 制： 昝成航 . 审 核： 邵 磊 . 批 准： 范玉庆 . 版 本 号： 1.0 . 生效日期： 2004年6月8日  目 录 修改记录 3 1.目的 4 2.范围 4 3.定义和缩写 4 4.职责与权限 4 5.政策 5 6.流程描述与控制要求 6 6.1 组织评估小组 6 6.2 制定评估工作计划 6 6.3 调查收集有关资料 6 6.4 技术经济分析 6 6.5 评估报告撰写和审核 7 7.检查监督 7 8.依据文件、相关文件和支持文件 8 8.1依据文件 8 8.2相关文件和支持文件 8 9.附录 8 附录一：房地产项目评估要点 8 附录二：房地产项目评估（RFJ7201-01-01） 23 附录三：房地产项目简要评估报告（RFJ7201-01-02） 46  修改记录 序号 修改日期 修改单号 修改人 生效日期 1.目的 本指导书明确了建设银行山东省分行开展房地产项目评估的操作流程及操作过程中的风险控制点和控制措施，旨在规范房地产项目评估工作，防范和化解信贷风险，为房地产开发贷款提供决策依据的目的。 2.范围 本指导书适用于中国建设银行股份有限公司山东省分行及其所辖各级分支机构发放的房地产开发贷款。 3.定义和缩写 本文件采用ISO9000：2000、《中国建设银行内部控制体系――框架和要求》、ICM-CCBSD中国建设银行股份有限公司山东省分行内控手册（1.0）和QMM-CCBSD中国建设银行股份有限公司山东省分行质量手册（1.0）的定义和缩写，本文件中需补充说明的定义和缩写如下： 房地产项目评估是指在房地产贷款决策之前，在借款人取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，完成项目立项、策划、项目可行性研究的基础上，对借款人的盈利水平、偿债能力和拟开发项目的建设条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价的工作过程。 房地产简要项目评估是指建设银行山东省分行对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产贷款项目，可进行简要项目评估。 4.职责与权限 部门/岗位 职责 不相容职责 直接评估人 负责根据项目的评估时间要求，制定工作计划。 负责调查、收集有关资料。 负责根据调查核实后的数据资料，对项目的各项技术经济指标进行分析和论证。 负责对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。 负责根据技术经济分析结果，撰写项目评估报告，提出评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。 评估审查人 1、监督直接评估人按照规定认真进行房地产项目评估工作。 2、审查房地产项目评估报告、并对其真实性、完整性、准确性负责，并提出决策意见。 评估审定人 审核房地产项目评估报告、对其真实性、完整性、准确性负责，并提出最终评估结论。 5.政策 房地产项目评估应当遵循客观、公正、科学的原则。 进行评估的房地产项目，必须同时具备以下基本评估条件：符合建设银行有关信贷业务管理规定对借款人和项目条件的要求；客户提供的申请材料的质量和数量符合建设银行有关规定。 进行房地产项目评估，应把项目投资与市场预测做为重点，主要测算财务净现值、内部收益率、贷款偿还期等指标。 对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产贷款项目，可进行简要项目评估。 6.流程描述与控制要求 本体系文件的控制活动分为五个阶段，包括：组织评估小组、制定评估工作计划、调查收集有关资料、技术经济分析和评估报告撰写和审核。 流程的主要风险是收集文件和资料的不完整和不真实、对项目的技术经济分析不全面和不准确。针对主要风险的关键控制环节是：通过实地调查、专家咨询等方式收集有关资料并进行认真核实，根据核实后的数据资料认真全面分析项目的各项技术经济指标。 本流程的输入为调查收集的资料，流程的供方为评估小组；流程的输出为形成评估报告，流程的顾客为项目贷款经办部门