江津滨江项目营销策略方案终稿.ppt

客户群体分析 追求投资的稳定性，年龄集中在35-50岁。 客户群体以私企业主、公务员、企业中高层管理人员，经济实力较强的城市中产阶级，区域分布较为广泛； 投资者最重视酒店运营商的实力和品牌，其次重视发展商的实力； 看重项目位置和升值潜力；关注投资回报率，主要考虑总价因素 他们对投资市场熟悉，投资心理日趋成熟； 产品定位 目标客户定位 形象定位 ？ 目标客户定位 本案 周边的金融行业 ，企业老板 江津、主城投资客 企业中高层管理者 公务员，医生， 教师 特点：有资金储备，看好大区域发展，对投资前景看好的投资客 特点：喜欢区域尚好的环境，交通的便捷可自住，也可投资。 特点：为公司选择一个好的办公环境，提升企业形象。 特点：有投资意识，看好区域发展。 产品定位 目标客户定位 形象定位 形象定位 我们必须做到： 短期 中期 远期 价值映像 品质、唯一 商务、中心 江津代表作 商务标杆作品 对富桥酒店的重新定义 高端商务气质 未来商业最中心 地标性建筑 理想配套环境 尊贵服务 品牌价值 产品定位 目标客户定位 形象定位 形象定位 江津核心地标 · 国际级酒店公寓 建筑优势：江津之最 产品优势：产品的稀缺性，高端，丰富 产品定位 目标客户定位 形象定位 项目营销推广策略 现在让我们明确本次提报最需要回答和需要解决的问题伴随这五大问题展开项目的营销推广策略的思考 Q1：我们的产品是什么？产权式酒店+SOHO两种物业形态推盘先后问题? ——让我们一同来审视项目 产品组合 市场状况 总结 总部经济 （写字楼）： 23-37层,共360套 金融中心： 裙楼1-5层,共66套 产权式酒店： 15-21层,共168套 产品组合 国际品牌酒店： 7-13层,共168套 富麟酒店 产品组合 市场状况 总结 1. 位置：重庆市江津区鼎山大道88号 2. 开发商：富麟集团重庆龙煌实业有限公司 3. 酒店管理公司：富麟酒店 4. 总建：4.7万平方 5. 开工日期：2010年6月 6.竣工日期：2012年4月 7.客房：200间以上 8.总投资：2.5亿元 产权式酒店——恺瑞酒店公寓 1. 位置：重庆市渝中区储奇门药材市场后面 2. 开发商：重庆鑫岛置业有限公司 3. 酒店管理公司：恺瑞酒店 4. 总建：近2.9万平方 5. 开业时间：2006年 6. 均价：5612元/平方(套内) 7. 成交情况：06年售完 产品组合 市场状况 总结 恺瑞酒店距解放碑比较近，交通便利。地段较好，及当时率先推出产权式酒店的营销策略做的到位。运营初期销售情况非常好，目前整个经营情况良好。 户型 面积 房型 房价 A户型 20平方米 1卧0厅1卫 198元/天 B户型 30平方米 1卧0厅1卫 218元/天 C户型 40平方米 1卧1厅1卫 248元/天 D户型 55平方米 1卧1厅1卫 308 元/天 E户型 120平方米 2卧1厅1卫 788/天 物业类型 普通单人间 标准双人间 豪华双人间 商务套间 豪华套间 产品详情 产品组合 市场状况 总结 产权式酒店——协信中心 1. 位置：重庆市江北区观音桥步行街 2. 开发商：重庆协信控股集团有限公司 3. 酒店管理公司：锦江大酒店 4. 总建：近15.2万平方 5. 开盘时间：2010年3月21日 6. 均价：17000元/平方(套内) 7. 成交情况：2010年售完 8. 房源：66套（35-53㎡） 9. 成交情况：100% 10.投资回报率：5年稳定经营回报20万 产品组合 市场状况 总结 项目构成 项目构成 国内酒店第一品牌锦江酒店入驻 总面积26879㎡ 国际超五星精装修顶级行政酒店公寓 总面积24206㎡总户数420户 国际铂金5A甲级写字楼 总面积41705.5㎡ 全球第一商业管家仲量联行提供国际化商业物业管理的时尚购物MALL 总面积30000㎡ 产品组合 市场状况 总结 营销策略 1、以产权式酒店为主力形态 产权式酒店可实现统一经营管理，同时又可以保证稳定的租金收益。 2、加大产权式酒店投资回报 引进精品酒店品牌，利用酒店经营收入来实现客户的返租收益，以增大投资回报率。 3、扩大非产权式酒店楼层功能外延 将公寓按楼层划分为私家公寓区、产权式酒店区、商务行政区、企业会馆区四大功能板块。 产品组合 市场状况 总结 营销策略 32F 14-31F 9-14F 3-8F 楼层 -- -- -- -- 清水底价 居住 清水 私家公寓专区 — — -- -- 清水底价 企业会馆、办公商务居住 清水 企业会馆专区 原价回购+利息 8%年返租收益 每年20天免费客房 提升价格，以保证返租 精品酒店入住 精装