2011年天津房地产市场研究报告.doc

2011年天津房地产市场研究报告 撰写日期：2012年1月 目录 第一部分：市场背景 3 1.1、经济环境 3 1.2、政策环境 9 1.3、城市发展环境 14 第二部分：土地市场分析 17 2.1、土地市场年度供应情况 17 2.2、土地市场年度成交情况 21 第三部分：居住类物业市场分析（含商品住宅、别墅、公寓） 24 3.1、市场供应 24 3.2、市场成交 26 3.3、供求对比 28 第四部分：普通商品住宅市场分析 29 4.1、市场供应 30 4.2、市场成交 32 4.3、供求对比 35 4.4、发展趋势预测 36 第五部分：商业市场分析 37 5.1、市场供应 38 5.2、市场成交 39 5.3、供求对比 41 5.4、发展趋势 42 第六部分：公寓市场分析 43 6.1、市场供应 43 6.2、市场成交 45 6.3、供求对比 46 6.4、发展趋势 47 第七部分：2012年天津市房地产市场走势预测 48 附表： 49 第一部分：市场背景 1.1、经济环境 本期导读： 11年第三季度，全国GDP实现9.1%增速，中国经济增长速度回落； 发电量增长率11年下半年以来呈波动下降态势； 2011年下半年固定资产投资减速明显； 11全年社会消费品零售总额预计超17万亿元，但总体消费仍然不够活跃； 11年通货膨胀压力明显，3季度通胀呈回落趋势； 天津11年前3季度GDP增速位列全国第一，达16.5%，奠定了未来中国经济增长第三极地位； 与全国走势相当，天津固定资产投资增速持续保持高位运行，但房地产投资增速3月开始呈不稳定波动趋势； 11年居民居住支出波动上涨较大，占居民消费支出比例不断攀升； 预计11年天津市户籍人口数将破990万大关，常住人口数将近1350万。 宏观经济运行数据统计分析 解析：10年4月“国十条”出台后GDP增速明显下降，经济增长回归理性。 解析：从2011年11年7月全国发电量呈波动式下降趋势。 解析：2010年房市发展形势整体向好，土地市场较为活跃，致使11年房地产开工量较大，促进了当年固定资产投资的大幅上涨。 解析：预计11全年社会消费品零售总额超过17万亿元，目前居民正处在消费结构升级的转型阶段，社会消费品零售总额与居民消费保持在稳定状态。 解析：11年8月以后，CPI、PPI以连续五个月回落的方式，进一步确立了当前物价涨幅回落的总体态势，但长期看来，成本推动的价格上涨压力将长期存在，稳定物价依然是一项重要任务。 解析：11年3月以来，消费者信心指数持续下降，10月100.5接近临界值。 解析：天津经济近年持续保持高速稳定发展，11年GDP增幅“领跑”全国。 解析：3月受政策影响，天津地区固定资产投资大幅下降，但年度增速仍持续保持在30%左右。 解析：11年天津房地产开发投资总额高约1000亿，全年增速变动幅度较大，一、二季度快速上升后，6月份迅猛上升，达到全年峰值，第三季度开始呈下降趋势。 解析：11年天津居民居住支出占比波动较大，年末与年初整体持平。 解析：预计11年天津市户籍人口数将达到990万。 解析：近几年天津市常住人口以5%左右的速度增加，预计11年将近1350万。 1.2、政策环境 2011年全国关于房地产调控的相关政策总结 “新津六条”出台 全力控制房价过快上涨 为贯彻落实国家宏观调控措施，巩固房地产市场调控成果，天津1月20日出台了《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》，主要内容为： 第一,保障性住房暂不预征土地增值税；第二，商品房不明码标价暂停销售；第三，新建商品房价格实时监控；第四，严格控制酒店型公寓规模；第五，房地产广告列入监测重点；第六，核查开发商企业所得税； 我们观点：房地产市场供需不平衡是造成房价过高且上涨迅速的主要原因之一。天津政府推出“新津六条”主要目的是促进我市房地产市场平稳健康发展，通过从政策引导的层面促进保障房体系的建设及严厉打击开发商不合理的销售手段，以改善单一的以商品房市场为主，局部供不应求的局面。 “新国八条”让楼市调控更给力 温家宝1月26日主持国务院常务会议，会议确定了八条政策措施： （一）进一步落实地方政府责任；（二）加大保障性安居工程建设力度；（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管；（四）强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；（六）合理引导住房需求。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民