成本管理基础知识内部培训课件(41页).ppt

1 关于成本的几个概念 8.营销费： 9.管理费； 10.财务费： 11.主营业务税金及其附加； （营业税/城市维护建设税/教育费附加/堤围防护费） B 成本的构成 12.土地增值税； 13.企业所得税。 1 关于成本的几个概念 【注】 2~7项，构成项目“建造成本”； 8~9项，俗称“三项费用”； 11~13项，主要为房地产项目所涉及的主项税费。 B 成本的构成 2 成本管理的基本方法 2 成本管理的基本方法 1.成本管理的实质 2.三项基本原则 A 成本管理的原则 按照行业标杆（中海、万科、龙湖、万达等）流行先进理念：成本管理以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作手段，提高经济效益为目的。 ①成本与产品定位相匹配原则；②目标管理原则；③事前控制为主的全过程管理原则。 2 成本管理的基本方法 3.成本管理的“金钱观” A 成本管理的原则 省钱等于赚钱 成本管理不等于省钱 2 成本管理的基本方法 4.成本管理的“产品观” A 成本管理的原则 在一定成本前提下为客户提供最大化的价值。 2 成本管理的基本方法 A B 成本管理体系的思路 新项目可研 准备测算 规划设计 步步跟踪 合约规划与招标 事前定价 施工管理 动态反馈 合同结算 及时结算 数据分析与储存 工作的重心 2 成本管理的基本方法 A C 成本管理未来的发展趋势 方案优化管理创新 对企业的价值 管理的复杂度 核算型 控制型 价值创造型 重心前移 2 成本管理的基本方法 D 基本方法——目标成本管理 1.目标成本管理的内容 合理确定成本与有效控制成本。 2.目标成本确定的依据 产品把握、经验数据库、市场调研。 3.实现目标的动态监控 定期反馈、各级监控、及时预警、网络信息化手段。 2 成本管理的基本方法 E 目标成本测算途径 1.建造顺推法 依据产品标准、历史成本数据库、市场情况等，以一定计价模型进行顺推。 2.售价倒逼法 按照确定的物业售价水平及确定利润要求；反推计算成本水平。 3 各阶段的成本控制 3 各阶段的成本控制 A 土地投资论证阶段 B 项目启动阶段 C 方案设计阶段 D 工程实施阶段 E 竣工结算阶段 3 各阶段的成本管理 土地投资论证阶段 目标成本(投资版) 项目 启动 阶段 目标成本(定位版) 方案 设计 阶段 目标成本(方案版) 工程 实施 阶段 目标成本(执行版) 竣工 结算 阶段 项目竣工成本 动态及责任成本执行 目标成本形成 3 各阶段的成本管理 1.测算 2.意义 A 土地投资论证阶段 此阶段要求精度不高，一般采用成本经验值估算法。 宝能集团目前由投资中心(拓展机构)负责测定。 ①作为投资决策参考，提醒投资风险；②项目若成功吸纳后，作为启动阶段成本的参照依据。 3 各阶段的成本管理 1.测算 2.意义 B 项目启动阶段 拿地后，项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等，根据测算模型进行测定。一般由项目团队负责测定。 ①促使项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺；②本阶段成本测算应达到或超过“投资版”的收益指标 3 各阶段的成本管理 1.测算与控制 2.意义 C 方案设计阶段 此阶段是设计阶段成本控制的重点，一般采用成熟的经济模型进行进一步细化测算。主要确定前期费用、各项专业工程/项目的控制指标等，并做好前期报建工作的成本控制。有些公司将此阶段细分为方案版、初步设计版。此部分成本可控区间约为70~80% ①目标成本形成的关键阶段，承前启后；②目标成本控制分解的重要参照，此时，合约规划、成本责任制、设计优化等均要“落地”。 3 各阶段的成本管理 1.测算与控制 2.意义 D 工程实施阶段 此阶段的测算基本上非常清晰，严格按目标成本模型编制；要作为工程实施阶段的“严防死守” 的底线、采取招标及合同手段，技术手段、管理手段等进行过程控制。此部分成本可控区间约为10~15% 成本控制、销售控制。 【基准地价】1、一般都是建立在“熟地”的基础上的，即一级开发商或政府部分负责做好了“六通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路、通燃气，宗地内土地平整），熟地价格，包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费）。 2、按照地块用途性质（商业用地、住宅用地、工业用地）划分