房地产企业商业模式研究分析课件(45页).ppt

房地产发展的美国模式，其特点在于房地产金融产业链、开发产 业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房 地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资 金、把控中介和流通的组织者。 在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金 或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。 美国模式的本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为 经营导向。其原因在于美国的土地资源几乎无限供应。 —土地自由供应。理论上讲，在1990年代初日本地产泡沫最大的时候，东京卖掉可以买下整个美国，由此可知日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有；由此形成美国62％土地私有的格局。 —高度专业化。开发模式走的则是另一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。专业化程度越高，社会化大生产的效率也就越高，同时也是充分市场化的明证。 —融资多元化。在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具，只有15％左右是银行资金，70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金。 —收益大众化。美国的房地产行业是长期投资型的，基本属于全民投资型的产业，追求股东权益的最大化，由于利润被民众摊平，所以开发商难以敛聚暴利，也就不会出现危害行业健康的行为。 典型美国房地产企业分析 美国四大 房地产公司 Pulte Homes:基于客户细分和产品设计、建造能力关注价值链的前端 依靠客户细分进行产品设计建造，满足最大多数客户的需求 依靠纵向整合价值链降低原材料成本 提高质量 Lennar:基于融、投资和营销能力选择了价值链中的土地和销售 通过独特的期权和建立松散的合作关系的方 式来扩大土地资源的来源 -- 多渠道及双营销模式促进销售 -- 向顾客提供完善的金融服务 Centex:基于原材料生产和房屋 建造优势，选择价值链的中段 强化房屋建设为中心的主营业务，注重 提高房屋质量和运营效率 发挥一贯的在原材料生产上的优势，降低生产成本 Horton:基于其源于家族企业管控能力而选择价值链的前后端 --建筑外包，监督人员负责监控所有 房屋的建设并参与重要的设计决策 --实现在分散化经营中的产品个性化 与规模化生产的统一 ◇ Pulte Homes 企业概况 作为美国最优秀的房地产公司，Pulte Homes公司保持了53年的持续盈利，在近 十年间保持了两倍于市场的销售增长，销售规模从1992年的12.24亿美元迅速增 长到2003年的89.3亿美元。 业绩 —首次置业、二次置业、三次置业住房 —老年人住房/国际房地产市场 —地产金融服务、建筑材料生产、物业服务业务 主营 业务 ◇在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务！ ◇公司的口号：一旦加入我们的家庭（购买Pulte住房），客户就将享有Pulte提 供的终生服务！ 价值观 ◇成立于1956年，是美国四大房地产公司之一 ◇Pulte Homes公司过去50年里累计建筑了33万套住房 ◇客户市场地域遍及美国大陆本土、阿根廷、墨西哥、波多黎各，总计44个 ◇年销售额高达90.5亿美元，拥有42.94亿美元土地储备。 概况 ◇ Pulte Homes 发展历程 2003年－至今：扩张进行时，精确制导与客户通吃 04年策略：产品的规格化、采购流程化、更先进的系统整合 05年策略：顾客细分流程化、目标产业的垂直整合、供应链管理 06年策略：平稳的生产流程、提高物流管理水平 新阶段 1993年－2002年：精细化运营与战略扩张。 第六阶段 1985年－1993年：全面质量管理与价值链前端整合 围绕客户细分培育核心竞争力，展开产业链整合与国际化战略，新增长 第五阶段 1980年－1980年中期：打造产融结合模式。 前一阶段抓住金融变革机会，打造产融结合的经营模式； 后一阶段，第二代领导人登场，通过现代化管理方式开始全国性战略扩张 第四阶段 1960年－1969年：第一次地域扩张 美国房地产行业增长率达到高峰时，适应市场变化，开始区域性地域扩张 第二阶段 1969年－1979年：从家族企业到上市公司 通过上市重塑公司治理结构与组织管理结构，进一步加快区域性扩张 第三阶段 1950年－1960初：确立专业化路线 收缩业务，集中于住宅，培养住宅地产的经营能力，开始走